Секреты бизнеса

Рeaлизaция дeфoлтныx квaртир нa Aлтae.

В пoискax рeшeния квaртирнoгo вoпрoсa мнoгиe житeли прoдoлжaют oбрaщaться зa ипoтeкoй. Кoпить нeoбxoдимую сумму дoлгoe врeмя кaжeтся нeрeaльным, a вoт взять в крeдит – впoлнe oсущeствимым. Мaлo, ктo зaдумывaeтся, чтo жe прoизoйдeт пoтoм, eсли вдруг истoчники дoxoдa иссякнут, a дoлги примут кaтaстрoфичeскиe рaзмeры. Извeстнo, чтo в прoшлoм гoду числo прoсрoчeк пo ипoтeчным крeдитaм в Aлтaйскoм крae дoстигaлo 15 % и с тех пор только росло в объеме. Если заемщик не смог справиться со своими долгами самостоятельно и не смог решить свою проблему совместно с банком, то последний обращается в суд с иском о взыскании задолженности. После этого арестованная квартира подлежит реализации через открытые торги.

Как и по какой цене происходит реализация дефолтных (находящихся в обременении) квартир и кому это выгодно? За ответами мы обратились к заместителю руководителя ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (сокращенно ТУ Росимущества) Хижняку Евгению Михайловичу.

— Евгений Михайлович, расскажите, каков механизм реализации дефолтных квартир?

— В соответствии с законом реализация арестованного недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. После того, как суд выносит решение о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенную квартиру, приставы, арестовывают и описывают имущество и передают документы нам. В течение двух месяцев мы обязаны провести торги. Присутствовать на них может любой желающий, впрочем, как и участвовать. Узнать о торгах можно из средств массовой информации. В силу Федерального закона «Об ипотеке», извещение должно быть опубликовано в периодическом издании, которое является официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ. В нашем крае, таким изданием является «Алтайская правда». Именно там мы размещаем по мере необходимости всю информацию об аукционах. Нужно отметить, что по закону сообщение о торгах происходит один раз за месяц до их проведения. Но мы заинтересованы в том, чтобы продаж состоялось как можно больше, а количество должников сокращалось, поэтому в целях повышения результативности торгов информация также публикуется на интернет-сайтах ТУ Росимущества (www.rosim-altai.ru), Федеральной службы судебных приставов (www.r22.fssprus.ru), АИЖК (www.ahml.ru). К тому же сведения о выставляемых объектах недвижимого имущества размещаются в журнале «Недвижимость Алтай» (www.realtai.ru). В назначенный день проводится аукцион, по результатам которого определяется победитель. Он и становится новым хозяином некогда арестованной квартиры.

— Что нужно для того, чтобы стать участником аукциона?

— Если вас заинтересовала информация о выставленных объектах, нужно обратиться к организатору торгов. Там вам предоставят подробное описание недвижимого имущества и позволят ознакомиться со всеми необходимыми документами. Затем вы подаете заявку на участие и заключаете договор о задатке, оплатив который, вы и становитесь подлинным участником аукциона. Для физического лица с собой необходимо иметь копию паспорта, а для юридического лица – учредительные документы и доверенность на имя предъявителя.

— Как определяется первоначальная стоимость лота и от чего зависит сумма задатка?

— Что касается дефолтной квартиры, то её стоимость определяется судом при вынесении решения об обращении взыскания на данную квартиру. Как правило, при отсутствии спора в качестве первоначальной суммы берется ее залоговая стоимость, указанная в договоре об ипотеке. А задаток для заложенного имущества по закону не должен превышать 5% от заявленной цифры. Если реализуемое недвижимое имущество не находится в обременении (залоге), то первоначальной суммой является его рыночная стоимость по результатам независимой оценки. Задаток в этом случае определяется по усмотрению торгующей организации. Как правило, он составляет от 10 до 50 % от первоначальной суммы.

Задаток возвращается участнику, если тот по результатам аукциона не стал победителем и ничего не купил. Однако, если он в последний момент решил отказаться от покупки и, выиграв на аукционе, не стал подписывать протокол, то сумма задатка ему не возвращается и перечисляется в федеральный бюджет. Так же произойдет с задатком, если в течение пяти дней не будет внесена оставшаяся часть суммы.

— Как распределяются вырученные на торгах средства? И получает ли какую-то часть от них неудавшийся заемщик?

— Все денежные средства, полученные от реализации арестованного имущества, перечисляются судебным приставам, которые распределяют их в соответствии с требованиями кредиторов. В первую очередь деньги поступают залогодержателю. Если вырученная на торгах сумма превышает задолженность, то разница направляется заемщику. Но, к сожалению, на практике в 90 % случаев долг с начисленными к тому моменту штрафами и пеней значительно превышает стоимость квартиры. Поэтому, даже после реализации недвижимости на торгах, заемщик продолжает оставаться должным кредитной организации.

— К тому моменту, когда квартира оказывается на торгах, заемщик уже выселен из нее?

— Как правило, должники сами освобождают помещение. Но, к сожалению, так бывает не всегда. Случается, что злостные неплательщики продолжают отстаивать свою квартиру. Во-первых, они всячески препятствуют осмотру и не дают возможным покупателям ознакомиться с планировкой жилого помещения. Во-вторых, даже когда право собственности переходит другим людям, прежний заемщик может до последнего момента отказываться выселяться самостоятельно. В такой ситуации забота о выселении ложится на плечи новоприобретателя. В крайнем случае, выселение происходит после обращения в суд. Бывает и так, что заемщик вовремя освобождает квартиру, но пытается обжаловать торги или решение приставов. Он, конечно, проигрывает. Повторяю, это редкое явление, но все же это возможные риски для тех, кто приобретает арестованное залоговое имущество.

— Какова дальнейшая судьба дефолтной квартиры, если после проведения торгов, она окажется нереализованной?

— Если арестованное имущество по результатам торгов оказалось нереализованным (торги признаны несостоявшимися), то по закону предусмотрены еще одни торги. Они должны быть назначены не ранее чем через десять дней, но не позднее чем через месяц после первого аукциона. На повторных торгах первоначальная стоимость лотов снижается на 15 %. А если и по результатам второго торга имущество оказывается нереализованным, то судебные приставы предлагают его забрать тому банку, где находится обременение. В этом случае стоимость арестованного имущества сокращается уже на 25%. Но у банка нет выбора, он принимает эти квартиры на свой баланс, ведь иначе у него будет еще меньше шансов восполнить свои потери. Поэтому в итоге банк получает недвижимость и далее распоряжается ей по своему усмотрению.

Подводя итог, не трудно догадаться, что банкам выгоднее, если заложенные квартиры реализуются на торгах. Да и заемщик получает возможность сократить свои долги посредством аукциона. Однако на деле, из десяти выставленных дефолтных квартир, на торгах реализуются только 2-3. Это связано и с риском для новоприобретателя попасть в затянутые судебные тяжбы с прежним заемщиком, и с потерей времени, вызванной оформлением множества документов. Но в большей степени это связано с тем, что первоначальная стоимость выставленных квартир в последнее время зачастую превышает ее рыночную стоимость. Вероятный выход из этой ситуации – продавать заложенную квартиру дешевле. Станет ли этот вариант возможным – покажет время.

Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»