Секреты бизнеса

Дeвeлoпeры мoгут oттягивaть сдaчу дoмoв и нe плaтить нeустoйки дoльщикaм

Рoссийским зaстрoйщикaм, кoтoрыe в 2020 гoду сoрвут срoки сдaчи мнoгoквaртирныx дoмoв, рaзрeшили нe плaтить штрaфы, пeни и нeустoйки дoльщикaм. Прaвитeльствo рaссчитывaeт, чтo тaк кoмпaнии смoгут сoсрeдoтoчиться нa рaбoтax, a нe трaтить рeсурсы нa «лишниe» выплaты. Бaрнaульскиe юристы увeрeны: рeшeниe прaвитeльствa принятo пoспeшнo, бeз учeтa экoнoмичeскoй ситуaции в стрaнe. А застройщики считают, что оно поможет компаниям, которые уже неоднократно переносили срок сдачи ЖК, отодвинуть их еще дальше. Из-за этого дольщики будут ждать квартиры на восемь месяцев дольше.

Без компенсаций и пеней

Минстрой России в марте 2020 года предложил меры, которые, по замыслу чиновников, должны помочь строительному комплексу пережить кризис. Программа включала кредитные и налоговые каникулы. Но в правительстве посчитали, что этого недостаточно, и уже 2 апреля премьер-министр страны Михаил Мишустин подписал постановление о временной отмене санкций для застройщиков за перенос и срыв сроков сдачи домов.

В документе сказано, что неустойки, штрафы и пени отменены с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года. То есть если компания планировала сдать ЖК 1 июня 2020 года, а перенесла на 1 декабря, дольщики не получат никаких компенсаций. Хотя по закону они положены. Застройщикам также дают отсрочку до 1 января 2021 года, чтобы не платить по уже предъявленным искам.

«На днях я забрал исполнительный лист, по которому компания-застройщик должна заплатить покупателю 85 тысяч рублей неустойки. Она и заплатит, но только в январе следующего года. Что будут делать девелоперы, когда накопившиеся долги «прилетят» им после новогодних праздников? Документ косвенно может привести к банкротству некоторых фирм, формированию у компаний больших кассовых разрывов», – уверен юрист по защите прав дольщиков Андрей Антипов.

Этот же документ лишает дольщиков получения компенсации за аренду жилья. Если компания-застройщик срывает сроки сдачи домов, то она должна оплатить покупателям каждый «лишний» день пребывания на съемной квартире.

Единственный плюс постановления для дольщиков, по мнению юриста, в том, что он снимает с них ответственность за нарушение сроков оплаты по ДДУ. Если покупатель должен был внести очередной платеж 1 мая, но сделает это 31 декабря, застройщик тоже не сможет подать на него в суд. Это позволит дольщикам, которые потеряли работу в период пандемии, решить все финансовые проблемы и заодно не обзавестись новыми.

«У многих покупателей в договорах прописана рассрочка. Если они вовремя не внесли платеж после 3 апреля, то неустойка им не грозит. Постановление было принято, чтобы избежать кризиса на рынке долевого строительства. Сейчас покупательная способность снижается, многие дольщики действительно не могут вносить очередные платежи по ДДУ. Но для соблюдения баланса на рынке, чтобы помочь не только покупателям, но и застройщикам, введен пункт о переносе штрафов. Но, на мой взгляд, постановление вынесено поспешно, без глубокого анализа экономической ситуации», – отмечает юрист.  

Дольщики, которые не оформили рассрочку у застройщика, а выплачивают ипотеку, при потере работы могут использовать только «карантинные» каникулы, которые длятся до полугода. Пока это единственная возможность для покупателей не лишиться жилья за долги.

Для тех, кто в «яме»

Барнаульские девелоперы считают, что решение по отмене штрафов поддерживают в первую очередь компании, у которых до этого уже были проблемы со сдачей домов и накопились многомиллионные иски от недовольных дольщиков. За эти восемь месяцев застройщики могут наверстать упущенное и не тратить средства на уплату неустоек.

«Постановление Минстроя точно касается, например, московских девелоперов, которые вышли на работу только 12 мая. Да, там многие компании после полутора месяцев простоя столкнутся с трудностями и будут переносить сроки. Мы не работали лишь с 30 марта по 5 апреля. Никакого влияния на темпы строительства этот период не произвел. Документ, как и любое другое послабление, ориентирован на застройщиков, отстающих от изначального графика работ. Наверное, этот документ позволит и некоторым алтайским компаниям урегулировать свои проблемы», – уверен первый заместитель генерального директора ИСК «Союз» Александр Мишустин.

Если же девелоперы будут расценивать документ как возможность безнаказанно снизить темпы строительства, то компании рискуют оказаться на грани банкротства, считает исполнительный директор Союза строителей Вячеслав Ширшов.

«Если дольщик увидит, что темпы строительства дома низкие, то может отказаться от квартиры. Когда это заметят другие покупатели, то такое требование может стать массовым. Но у многих фирм нет возможности вернуть деньги всем», – считает Вячеслав Ширшов.

Пока же барнаульские застройщики массово не заявляют о срыве сроков сдачи домов. По его словам, сейчас в городе есть лишь несколько сложных ЖК, строительство которых идет медленными темпами. Однако выводы о том, как все девелоперы пережили кризис, можно будет делать не раньше осени. 

«Пока мы находимся в самом «водовороте». Проблемы будут, чего греха таить. Вот, например, появилась еще одна: на стройплощадках огромная доля трудовых ресурсов – мигранты. Сейчас они не могут приехать к нам из-за закрытых границ. Новых работников нужно обучить, а за день это не происходит. Возможно, это и приведет к снижению темпов. Мы все думали о финансовой проблеме, а вот какая «нарисовалась», – говорит Ширшов.

Хорошо, но мало

Алтайские строители считают, что пока мер, которые предпринимает правительство для поддержания застройщиков в кризис, все-таки недостаточно. Девелоперов чаще разоряют даже не штрафы за нарушение сроков сдачи домов, а претензии дольщиков к качеству жилья, считает Александр Мишустин. 

Их количество за последний год выросло, ведь такая форма выбивания денег превратилась в заработок для многих «юристов». И выплаты по таким судебным делам для девелоперов не заморозили.

«Многие идут в суды, докапываются до мелочей, уповают на качество, а на самом деле выбивают у застройщиков деньги на любых условиях. Есть «профессиональные юристы», которые специализируются только на исках к застройщикам. А суды, как правило, защищают только слабую сторону, дольщиков. Мы, застройщики, всегда готовы устранить выявленный брак, дефект, а нам говорят: «Нет, отдайте деньги». То есть люди готовы жить с браком. Мы уже направляли письмо по этой теме в Минстрой, но пока ответа нет», – отмечает он.

С выгодой для всех

Сейчас в Барнауле, по данным Государственной инспекции региона, строят 92 многоквартирных дома, срок сдачи 17 из них перенесен на несколько месяцев. Рекордсменами стали застройщики четырех жилых комплексов, которые отодвинули сдачу домов на полтора-два года.

Так, дольщики ЖК «Юбилейный» (ул. Юрина, 168к) получат квартиры не в сентябре 2020-го, как изначально планировал девелопер, а лишь в декабре 2022-го. ЖК на ул. Песчаной, 190 – с февраля 2020 на сентябрь 2021, а ЖК «Полярная звезда» (ул. Папанинцев, 143,145) – с первого квартала 2020-го на четвертый квартал 2021. 

Теперь застройщики всех этих объектов благодаря антикризисному решению Минстроя до 1 января 2021 года продолжат строительство без штрафов, неустоек, пеней и могут не опасаться банкротства. Во всяком случае именно на это рассчитывает премьер-министр Михаил Мишустин. Дольщики, по его словам, в этой ситуации тоже в плюсе, ведь они «гарантированно получат квартиры». Пусть и через два года.

Источник: Амик