Секреты бизнеса

Тoлькo 8,6% oт числa жeлaющиx смoгли пoлучить сeльскую ипoтeку пoд 3% гoдoвыx в Aлтaйскoм крae. Гoспрoгрaммa пoзвoляeт с трудoм пoкупaть дoмa нa «втoричкe», a стрoитeльствo нoвыx и вoвсe исключaeт

Нa рынкe дoмoв в пригoрoдe Бaрнaулa oтмeчaeтся oживлeниe: пaндeмия пoдтoлкнулa пeрeбрaться «нa зeмлю» бoльшe людeй, чeм oбычнo. И всe мoглo бы слoжиться удaчнo, пoтoму что весной в России заработала программа льготной сельской ипотеки под невиданные 2,7-3% годовых. Но в Алтайском крае выдать деньги удалось только по 8,6% заявок. Причем половина программы – по кредитованию строительства – так и не заработала. Между тем деньги можно было бы направить на благоустроенные многоэтажки в селах и малых городах.

Для Алтая сельского

Сельская ипотека – часть программы «Комплексное развитие сельских территорий», которую реализует Минсельхоз РФ. По ее условиям, жители регионов могут получить до 3 млн рублей на покупку или строительство домов, квартир под 2,7-3% годовых. Главное, чтобы недвижимость была в сельской местности или городе, где проживает до 30 тыс. человек. Последних в Алтайском крае пять из 10.

Банкам компенсируют разницу с коммерческим процентом из бюджета. Основной локомотив – «Россельхозбанк», также сельскую ипотеку оформляет банк «Левобережный».

У программы большой потенциал в Алтайском крае, где большая часть населения проживает в сельской местности. Более того, в связи с пандемией на приобретение дома решились барнаульцы, которые откладывали это до лучших времен, говорит Татьяна Аржанова, эксперт агентства «Инвест-недвижимость». Под условия кредитования подходят, например, поселки Первомайского района вроде известных Фирсово, Бобровки или Санниково.

Дорогие тылы банков

К середине июля основной кредитор – «Россельхозбанк» – в Алтайском крае получил 2 637 заявок, одобрил 815, но выдал только 229 ипотек на 314 млн рублей. Проблем несколько.

«Минсельхоз предложил сложный и нетипичный для ипотеки пакет документов, – говорит Татьяна Аржанова. – На оформление первых заявок у нас уходило до трех месяцев, но затем процесс наладился и мы справляемся за три недели».

Заемщику нужна оценка приобретаемой недвижимости, техзаключение о ее состоянии (готовит БТИ) и постановление района о том, что строение является жилым. Выдает его специально созданная комиссия районной администрации.

«По сути, комиссия оценивает, можно ли жить в таком доме. Если нет, то выдается постановление об аварийном состоянии. Но, конечно, люди хотят приобрести дом, пригодный для проживания, и на комиссию поступают заявки по нормальным объектам. На оформление постановления дается месяц, но мы справляемся быстрее», – говорит главный архитектор Первомайского района Евгений Антонов.

«Банку нужен ликвидный залог, то есть имущество, которое в случае проблем у плательщика можно будет выгодно продать. Отсюда и многократная перестраховка в процессе оценки дома», – продолжает директор компании «Вектор» Михаил Кочетов.

Были и другие проблемы. В июне оформление сельских ипотек остановилось из-за того, что у государства закончились деньги на компенсацию льготного процента. Выделенный лимит на финансирование программы в 1 млрд рублей по всей России разлетелся очень быстро. В июле проблему решили и выдачу ипотек возобновили.

Дороговато или далековато

Назначенный для заемщиков лимит сельской ипотеки в 3 млн рублей  – еще один стопор для желающих поселиться в поселке. Татьяна Аржанова сообщает, что в Первомайском районе хороший дом из газобетона с утеплителем стен под отделку обойдется в 5-6 млн рублей. На интерьер следует заложить еще около 1 млн рублей.

Конечно, на рынке есть предложения и дешевле. Но это либо очень старый дом, либо только выложенные из газобетона стены, накрытые кровлей. Такое строение может и не получить статус жилого дома, потому что в него придется вкладывать еще очень долго. А воспользовавшись сельской ипотекой, сложно будет взять другой кредит.

В сельской местности вроде Мамонтовского, Благовещенского, Шипуновского, Павловского районов можно найти дома и за 1,2 млн. И эти населенные пункты попали в топ по запросам на специпотеку, сообщают в пресс-службе «Россельхозбанка».

Строителям неинтересно

В Алтайском крае программа минсельхоза заработала преимущественно на вторичном рынке частных домов – готовую недвижимость или недострой покупают у физических лиц. Однако теоретически сельскую ипотеку можно взять и на строительство своего коттеджа или даже квартиры в многоэтажном доме. А это может быть путем к удешевлению квадратного метра.

Если поставить строительство малоэтажных домов на поток, то даже под Барнаулом в благоустроенных поселках можно было бы предлагать дома за 3,5-4 млн рублей под отделку, говорит Михаил Кочетов. Однако крупным застройщикам маржа с таких проектов неинтересна.

Вячеслав Ширшов, исполнительный директор Союза строителей Алтайского края, объясняет: «Крупный строитель за два года возводит дом примерно на 200 квартир. Себестоимость такого же количества коттеджей выше, а покупателей на них заметно меньше. Поэтому это направление неинтересно строительной компании».

Зато многоэтажные дома по сельской ипотеке строить можно, говорит Юрий Гатилов, руководитель компании «Жилищная инициатива». Такой проект он уже реализует под Новосибирском и мог бы посмотреть в сторону Первомайского района. «Но участков с коммуникациями под многоэтажку там нет», – говорит строитель.

«Малышам» дорога?

В пригороде Барнаула и в целом в Алтайском крае сельская ипотека могла бы стать локомотивом для малого строительного бизнеса. Но и тут есть проблемы. Работать с банками могут только аккредитованные подрядчики. Они будут получать финансирование по факту выполненных работ: поставил фундамент, получил 10% от суммы, возвел стены – еще 15%.

Однако в любой момент может возникнуть спор с заказчиком или банком, и деньги строителя будут «заморожены» в недострое, который стоит на чужом участке. Если программа сельской ипотеки продержится заявленные пять лет и больше, малый бизнес может адаптироваться под нее. Например, спроектировать типовые дома, подготовить корректный договор и капитал для финансирования строительства. Но пока уверенности в этом нет.

«Не зря же в договоре на оформление сельской ипотеки сказано, что ставка 3% годовых действует лишь до тех пор, пока программу финансирует государство. Если по каким-то причинам транши в банк остановятся, то заемщик будет платить уже, например, 10% годовых, а это уже не льготные, а стандартные условия», – резюмирует Кочетов.

Источник-Толк