Секреты бизнеса

7 дeкaбря в Цeнтрaльнoм рaйoннoм судe Бaрнaулa прoшлo зaсeдaниe пo рeзoнaнснoму дeлу oб элитнoм учaсткe зeмли, oтдaннoм мнoгoдeтнoй мaтeри Eлeнe Глaдышeвoй. Спoрный нaдeл в 15 сoтoк oкaзaлся нa придoмoвoй тeрритoрии ТСЖ «Гoрoдoк», дoмa кoтoрoгo рaспoлoжeны нa Змeинoгoрскoм трaктe, 69-a и 71-л. Житeли пoсeлкa пытaются дoкaзaть свoe прaвo нa зeмлю. Нo пoкa бeзуспeшнo — судья Дмитрий Кoлeсникoв oтклoнил иx иск. Учaстник инициaтивнoй группы Дмитрий Звягинцeв пришeл к нaм в рeдaкцию, чтoбы рaсскaзaть свoю вeрсию конфликта.

Игры с недвижимостью

Altapress.ru писал об этой истории. Теперь решили высказаться жители поселка. В качестве их представителя в редакцию пришел один из членов ТСЖ «Городок» Дмитрий Звягинцев.

Он входит в инициативную группу борцов за справедливость, которую поддержал известный застройщик Андрей Комяков. С самого первого дня, когда жителей поселка огорошили новостью, что им придется за свой счет снести все постройки зоны отдыха, вырубить дорогие деревья и перенести забор (цена вопроса — несколько десятков миллионов рублей), Дмитрий тщательно собирал информацию и документы.

На стороне многодетной матери — администрации Барнаула и Центрального района города, управление имущественных отношений Алтайского края. Истцы — семь жителей поселка и адвокат Эдуард Бауэр. В качестве третьих лиц задействованы городские комитеты — по земельным ресурсам и землеустройству и по строительству, архитектуре и развитию.

Напомним, на первом этапе жителям элитных многоэтажек удалось добиться наложения ареста на 15 соток, выделенных Гладышевой, чтобы она не успела перепродать землю. В этом случае покупатель был бы признан добросовестным, что свело бы борьбу на нет.

В декабре на заседании арбитражного суда члены ТСЖ поняли, что закон оказался на стороне многодетной матери. Но не стали сдаваться. После всех судебных тяжб надежда на то, что справедливость, какой ее видят жители «барнаульской Рублевки», восторжествует, растаяла. Последний гвоздь, по их мнению, был вбит на декабрьском заседании.

Сами виноваты?

— Дмитрий, как вы думаете, семья Елены Гладышевой прицельно искала именно этот участок?

— Уверен, что прицельно. Одна из многодетных матерей, претендующих на соседний с Гладышевой надел в 15 соток на спорной территории, живет в нашем поселке. Есть предположение, что она узнала об участке на собраниях собственников, когда обсуждался вопрос нового межевания земли под «Городком», и могла передать информацию Гладышевой. После чего, обсудив план действий с мужем, женщина подала заявку на выделение участка.

Она не могла не понимать, что из-за сложившейся ситуации у нас мало шансов на победу, ведь земля формально никому не принадлежит, а права многодетных семей четко прописаны в законодательстве.

— Давайте вернемся в самое начало. Как вышло, что внушительный кусок территории ТСЖ выпал из кадастра?

— Это произошло примерно 15 лет назад. Во всех актах государственной приемки, подготовленных застройщиком «СУ АМЗ», был указан участок площадью 3,9 га. Под документом стоят подписи уполномоченных лиц — представителя администрации и главного архитектора. Но на момент сдачи участок «усох» до 2,8 га. Большой надел раздробили на шесть маленьких, отдельных для каждого дома. А кусок земли в 1,1 га застройщик не зарегистрировал в Росреестре.

План ТСЖ «Городок» в ранее утвержденных границах (желтым цветом выделены 1,1 га спорной территории).
Предоставлено Дмитрием Звягинцевым.

— Зачем именно так было сделано?

— Сейчас сложно судить. Главное, что в актах госприемочной комиссии указывается, что строительство произведено на основании постановлений 2004 и 2005 годов, по которым было выделено 3,9 га, а ни одно из новых постановлений с площадью 2,8 га вообще нигде не упоминается.

Но подписали бы акты, если бы территория была огорожена согласно новому, проведенному в сентябре межеванию? Ответ на это дают запрошенная жильцами ЖК экспертиза и письмо МЧС, согласно которым эксплуатация комплекса в новых кадастровых границах повлечет угрозу жизни и здоровью жителей.

Мы предполагаем, что Александр Тумбарцев, возглавлявший тогда «СУ АМЗ», планировал использовать участок для расширения жилого комплекса, то есть для дальнейшей застройки.

— Почему руководство ТСЖ, узнав о том, что придомовая территория не принадлежит товариществу, не предприняло никаких шагов?

— Это не так. Председатели, которые работали на общественных началах после Александра Тумбарцева (он, к слову, был первым руководителем ТСЖ), не раз подавали документы в мэрию для узаконивания территории «Городка» в первоначальных границах. Они хотели провести новое межевание. Но пакеты документов постоянно возвращались с пометкой «устранить недочеты». Так, в 2013 году мы включили в новый план дорогу, разделяющую дома на Змеиногорском тракте, 69 и 71. Но она оказалась на красной линии, поэтому документы снова вернули.

При этом ни в одном из отказов не было ни слова про самозахват — мэрия соглашалась, что придомовую территорию нужно узаконить. Но в 2017-м очередной пакет документов просто пропал.

— После этого к вопросу не возвращались?

— Возвращались, но дело с мертвой точки сдвинуть не удалось. Понимаю, сложилась очень непростая ситуация. И сейчас невозможно найти все концы. Важно другое — почему администрация и профильные комитеты 15 лет назад заверили акт приемки с одними границами ЖК, а при формировании нового генплана не учли данные документов, не потерявших юридическую силу?

То есть власти действовали вразрез с ранее принятыми решениями. В итоге часть земли была отдана третьим лицам. При этом до сих пор поражает скорость, с которой это было сделано.

Во всем виноват новый генплан

Фрагмент публичной кадастровой карты (желтым выделен участок, отданный Елене Гладышевой).
Росреестр.

— Дмитрий, расскажите о смене статуса земли.

— При принятии нового генплана и правил землепользования назначение земли на участке в 1,1 га изменилось с Ж-1 (для многоэтажного строительства) на Ж-4 (индивидуальная жилая застройка). И произошло это, насколько нам известно, уже после того, как Гладышева заявила свои права на 15 соток. А ведь для этого нужны действительно веские основания. Поэтому мы считаем, что все многодетные семьи, задействованные в деле, проявили интерес к участкам не случайно. И неспроста они заказали межевание в одной и той же фирме.

— Поясните.

— Городская администрация не интересовалась незарегистрированным участком до тех пор, пока Елена Гладышева не заявила права на 15 соток. Удивляет реакция чиновников. Буквально в мгновение ока, не взирая на пандемию и самоизоляцию, они оформляют землю для многодетной матери.

Учитывая стоимость недвижимости в этом районе, власти отдают лакомый кусок еще и бесплатно, хотя могли бы выставить на торги и неплохо пополнить бюджет. Мы не знаем реальную стоимость, но можем предположить, что стартовая цена всего участка в 1,1 га, по самым приблизительным оценкам, могла бы составить от 60 до 100 млн рублей.

Хронология передачи земли

• Начало 2020 года: без ведома ТСЖ прошло межевание выделяемого надела.
• 26 февраля: участок земли в новом статусе поставлен на кадастровый учет.
• 26 марта: Елена Гладышева нашла участок в элитном районе Барнаула и попросила его в собственность.
• 1 апреля: краевое управление имущественных отношений бесплатно отдало участок семье.
• 6 апреля: Гладышева регистрирует право собственности.

— А позиция самой Гладышевой вас не смущает?

— Очень смущает. Мы не понимаем, зачем многодетной матери, которая прекрасно знает, что выбранный участок пересекает границы кирпичного забора жилого комплекса, ввязываться в судебные тяжбы. Здесь нужен серьезный стимул, и я очень сомневаюсь, что дело в коттедже. Представьте, каково будет жить в частном доме, на который сверху смотрят недовольные соседи.

Экспертная оценка

— Вы уже рассказывали о проведенных экспертизах. Суд принял во внимание ваши доводы?

— Здесь у нас тоже есть вопросы. Члены ТСЖ сделали за свой счет ряд независимых экспертиз. Они хорошо иллюстрируют: если забор перенести согласно границам участков площадью 2,8 га, будут существенным образом нарушены права жителей. К тому же сюда не сможет проехать скорая или пожарные, а значит, возникает угроза жизни и здоровью людей.

— Суд принял во внимание экспертные заключения?

— Нет. И это удивляет. Очень показательным было декабрьское заседание в Арбитражном суде Алтайского края. Мы попросили судью и всех участников процесса приобщить к делу копии экспертиз, но нам отказали. Мы полагали, что суд всегда детально разбирается во всех нюансах дела, привлекает при необходимости экспертное сообщество…

Более того, судья отказал в назначении собственной экспертизы.

Роль Комякова

— В обороне «Городка» участвует известный застройщик — Андрей Комяков. Каков его интерес?

— Дело в том, что Андрей Геннадьевич вместе с семьей живет в нашем поселке. Его до глубины души возмутило, что жителей обвиняют чуть ли не в самозахвате собственной же территории. Лично его интересы не ущемлены, но он не из тех людей, кто остается в стороне.

— Чем он помогал инициативной группе?

— Комяков обращался в профильный комитет, чтобы ему выдали заверенные копии правоустанавливающих документов, а именно актов государственно-приемочной комиссии. Ему отказали. Будем подавать заявку от лица ТСЖ как юридического лица. В этом случае документы должны подготовить в течение 30 дней.

— Что дальше?

— Если ситуация зайдет для нас в тупик, мы намерены привлечь внимание общественности, властей, в том числе федеральных. В любом случае акции будут проводиться в рамках действующего законодательства. Но сначала мы задействуем все возможные ведомства и крупные российские СМИ.