Секреты бизнеса

Риeлтoры пoкa нe мoгут oцeнить причины урaгaннoгo спрoсa нa квaртиры, нo ужe видят признaки будущeгo прoвaлa, a тaкжe вoзмoжнoсть зaрaбoтaть нa спeкуляцияx

Нa сeнтябрьскoм рынкe нeдвижимoсти Бaрнaулa пoчти ушлo пoнятиe тoргa и длитeльнoй экспoзиции квaртир. Нa «втoричкe» смeтaют дaжe нeликвид пo цeнe, кoтoрую нaзывaeт прoдaвeц. Нa пeрвичнoм рынкe и вoвсe твoрится нeчтo нeвeрoятнoe: зa пaру днeй барнаульцы обрушили сайт одного из застройщиков, пытаясь забронировать квартиру. Чем вызвали «сначала экстаз, а потом шок». И это все никак не связано с сезонным ажиотажем и точно будет иметь последствия.

Ипотека животворящая

На покупку квартир в строящихся домах за семь месяцев 2020-го выдано почти 4 тыс. ипотек против 2,3 тыс. в 2019-м за аналогичный период (рост 70%). Дольщики взяли 7,5 млрд рублей. Это на 75% больше, чем за прошлый отчетный период 2019 года.

Риелторы полагают, что динамика на рынке новостроек напрямую связана с несколькими факторами.

• Дефицит предложения новостроек. О нем заговорили в конце весны. С тех пор он только усугублялся – на рынок поступало ограниченное предложение. Застройщики анонсировали крупные проекты, но не всё еще открыли для продаж.
• Предстоит окончание действия программы льготной ипотеки. Граждане увидели, что действительно могут оформить беспрецедентно дешевый кредит. По данным Центробанка, средняя ставка в июле составила 5,99% (год назад – почти 10%). Это исторический минимум. Действие программы хотят продлить, но пока дедлайн не изменили – 1 ноября 2020 года. При этом на оформление надо зарезервировать до двух недель.
• Осенью начались продажи в новых жилых комплексах. При этом застройщики поняли прелесть проектного финансирования. Теперь им не нужно во что бы то ни стало продавать все долевки и насыщать стройку деньгами. Им достаточно «выбросить» лишь их часть, заморозив продажи на какой-то период, а потом поднять цену.
• Цены на рынке новостроек очевидно повернулись в сторону роста. И хотя застройщики уверяли, что благодаря проектному финансированию цена на всем протяжении строительства не будет меняться, на практике оказалось, что это не так: высокий спрос вызывает ответную реакцию. Кроме того, ряд проектов изначально стартовали с «высокой базы». Так, некоторые застройщики выставили квартиры эконом-сегмента по цене жилья повышенного комфорта – 65-70 тыс. рублей за «квадрат».  

«Осенью компания «Адалин-Строй» выставила пул из 600 квартир на бронирование в ЖК «Мичурин-Парк» (около ТЦ «Волна», всего в ЖК 1,8 тыс. квартир. – Прим. ред.), – рассказывает Марина Ракина, соучредитель АН «Проспект». – За два дня бронь закрыли».

Остановить бронирование пришлось, потому что желающие «скупили» все предложенное. В том числе потому, что цена предложения за «квадрат» была на 20-23 тыс. рублей меньше, чем у других стартовавших проектов.

«Застройщик сначала был в экстазе от счастья, потом в шоке от происходящего, потом закрыл бронь и поднял цену «квадрата» на 3 тыс. рублей», – добавляет Марина Ракина.

 Ажиотаж на «первичке» подогревается еще и дефицитом предложения. «В течение лета мы продали очень много квартир, и выбирать стало не из чего. Каждый старт продаж квартир в заложенных домах вызывает повышенный спрос. И да, мы видим, что цены от застройщика растут», – добавляет Лариса Мельтисова, президент Союза риелторов Барнаула.

«Интрига этой осени – цены на квартиры в доме Андрея Комякова (ПСК «Строительная перспектива») на ул. Партизанской, 199. Дом строится и уже в высокой степени готовности, а вот продажи квартир еще не начались. Думаю, что рынок будет ориентироваться на этот показатель. Ряд клиентов сейчас заморозили свои деньги от продажи «вторички», чтобы оценить это предложение», – говорит Марина Ракина.

Скупают всё

Динамика спроса на «первичке» сопоставима со «вторичкой». Максимальный срок экспозиции квартир – одна неделя, говорит Марина Ракина. Торг как явление временно исчез: если раньше продавец называл цену и был морально готов уступить 100-200 тыс. рублей, то теперь сметают все по заявленной цене. Пришли 10 объектов на продажу в 18.00, уже в полдень следующего дня по половине из них были получены задатки, приводит пример риелтор.

Естественно, что такой спрос отразился на цене. Константин Никитеев, директор АН «Ключ-риэлт», приводит пример: если весной двухкомнатная «хрущевка» стоила 1,8 млн рублей и никому не была нужна, то сейчас такие квартиры уходят за 2-2,1 млн.

Первый фактор, который начал разгонять рынок готового жилья, – это апрельский «коронавирусный» застой. Просто сработал эффект отложенного спроса, считает Никитеев.

Отчасти движение спровоцировано деньгами, которые поступили на рынок из бюджета. На расселение из ветхого жилья, на сельскую ипотеку, для покупки квартир детям-сиротам. За счет этого распродается «неликвид». Это квартиры со сложностями, когда, например, нужно разобраться с наследованием. Или квартиры в очень плохом состоянии, где требуется капитальный ремонт.

«Появились инвесторы, которые скупают их, приводят в порядок, чтобы, например, заявиться на аукцион по закупке для детей-сирот. В этом году предлагают хорошую цену за «квадрат» – 53-56 тыс. рублей. Это позволяет предоставлять сиротам жилье хорошего качества, выполняя все требования государства», – продолжает Ракина.

Также «вторичку» подталкивает ипотека. Во-первых, продавая квартиры б/у, граждане покупают новостройку, уже используя инструмент льготной ипотеки.

«Есть категория людей, которые продают свое старое жилье, чтобы взять в дешевую ипотеку новостройку. Они даже готовы потратиться на аренду жилья в течение полутора-двух лет, лишь бы сэкономить на платежах», – добавляет Лариса Мельтисова.

Еще ставка ипотеки на жилье вторичного рынка сократилась с 10,3% до 7,3% годовых. По самым свежим данным Центробанка, за семь месяцев 2020 года на «вторичке» в ипотеку куплено больше 13 тыс. квартир, оформлено больше 22 млрд займов. Рост в деньгах  к аналогичному периоду 2019-го составил 28%, а в штуках – 18%.

«Но дело, очевидно, не только в этом. И даже не в сезонном росте. Мы не видим большого пула покупателей из числа студентов или фермеров. Обычно именно они определяли осеннюю динамику продаж», – говорит Ракина.

Кто успел, тот заработал

«У меня ощущение, что мы, как в 2007 году, стремимся к пику рынка. Как долго продлится это движение и к какому росту цен оно приведет, сейчас сложно сказать. Все слишком быстро меняется, и нам нужно время для анализа. Но очевидно, что потом рынок ждет довольно глубокий провал. Как это было в 2008-м», – подытоживает Ракина.

Лариса Мельтисова ожидает, что рынок по-прежнему будут поддерживать госпрограммы, даже если льготную ипотеку отменят. Это приведет к дальнейшему росту цен и сокращению срока экспозиции квартир.

«Особенность такого растущего рынка – появление инвесторов, которые рассчитывают заработать на спекулятивных сделках. Сейчас, действительно, есть такая возможность, – считает Константин Никитеев. – Если покопаться в предложениях, даже от застройщиков можно найти интересные варианты – уже на стадии завершения строительства дешевле, чем у других на нулевом цикле. При таких инвестициях и учитывая состояние повышенного спроса, инвестор может рассчитывать на дивиденды выше, чем по банковским вкладам».  

Толк