Секреты бизнеса

Aмбициoзный прoeкт «Oбскoгo бульвaрa» – зaстрoйкa чaстнoгo сeктoрa зa прoспeктoм Кoмсoмoльским – мoжeт быть «рaзмoрoжeн» ужe в ближaйшиe гoды. Рaзвитиe этoй чaсти Бaрнaулa былo onlinemusic.com.ua зaдумaнo бoлee 80 лeт нaзaд, прoeкт нeскoлькo рaз «пeрeкрaивaли», нo oн дo сиx пoр лeжит нa пoлкe. Мeж тeм дeвeлoпeры гoрoдa ужe бeрут в «кoльцo» рaйoн пoтeнциaльнoгo Oбскoгo бульвaрa и вoзвoдят рядoм с ним жилыe кoмплeксы. Экспeрты считaют: чтoбы нe пoxoрoнить грaндиoзный прoeкт, eгo нужнo рeaлизoвывaть кoмплeкснo, пoд стрoгим нaдзoрoм урбaнистoв и грaдoстрoитeлeй. Amic.ru пoгoвoрил с aрxитeктoрaми и истoрикaми и узнaл, чтo прeпятствуeт рaзвитию Oбскoгo бульвaрa и кaкиe прoблeмы скрывaeт рeaлизaция прoeктa. 

Интeрeс экoнoмичeский и стрaтeгичeский 

Интeрeс к микрoрaйoну зa проспектом Комсомольским барнаульские девелоперы проявляют всё чаще: сразу несколько инвесторов готовы работать в этой локации. Так, компания «Строймонолит» намерена возводить ЖК в пер. Трудовом и даже подготовила проект развития квартала, компания «Т-Строй» планирует осваивать микрорайон в границах ул. Анатолия, Никитина, Промышленной, пер. Некрасова. В начале сентября 2021 года стало известно, что на участке за Музыкальным театром компания «Мария-Ра» будет строить ЖК. Автор эскизов, архитектор Сергей Черепанов, уверен: этот проект может стать «толчком к развитию Обского бульвара».

Обской бульвар – пешеходная зона, пролегающая от площади Советов мимо «Шишковки», Музыкального театра, через частный сектор до Оби. 

Барнаульские архитекторы считают, что уже в ближайшие годы региональные компании действительно могут приступить к застройке бульвара. Много лет девелоперы игнорировали этот район из-за того, что в городе было много «пустых» перспективных участков под строительство, считает руководитель мастерской «Классика» Александр Деринг. Но сейчас ситуация изменилась. 

«Практически последние свободные участки у нас разыграны и проданы под жилую застройку, поэтому взоры застройщиков, дабы не останавливать работу предприятий, обращены на другие участки, которые генпланом отведены под застройку», – говорит архитектор. 

Район Обского бульвара интересен инвесторам и с точки зрения экономики проектов, уверен член Союза архитекторов России Алексей Квасов. По его мнению, здесь можно строить дорогое жильё, на которое в Барнауле есть спрос. 

«ЖК, которые будут находиться в этой части города, смогут пользоваться инфраструктурой центра Барнаула, что влияет на стоимость продаваемого жилья. Никому из застройщиков не интересно возводить жильё среди частного сектора на Силикатном», – говорит он. 

Проект с «притяжением»

Однако прежде чем строить высотки на территории Обского бульвара, инвестору (или инвесторам) придётся заново проработать проект развития этой зоны: все предыдущие «сценарии» и морально, и технически устарели, считает экс главный архитектор Барнаула Сергей Боженко. 

  «С Обским бульваром всё сложно: его нужно перепроектировать. Сегодня изменилось градостроительное законодательство, и в современных условиях мы не можем реализовать старые варианты, их надо корректировать с учётом обеспечения микрорайона инженерными коммуникациями, новыми школами, детсадами, больницами. Надо искать деньги, чтобы переработать старые проектные решения Обского бульвара, учитывая новые реалии. Это нормальная, штатная ситуация», – говорит он. 

Сколько разработано вариантов застройки Обского бульвара? 

  Проекты развития этой территории разрабатывали несколько раз. Впервые – в конце 30-х, затем продолжили в 60-х годах XX века. На берегу реки планировали создать террасы, набережную, а на территории Обского бульвара, кроме жилья, предполагалось возведение гостиницы, клуба, торгового центра. На берегу Оби хотели построить 24-этажную гостиницу и смотровую площадку. От неё планировали прокинуть пешеходный мост к острову Побочень. 

   В 1981 году в Барнауле проходил конкурс по обустройству центра Барнаула. В нём победили московские архитекторы, предложившие выход к пойме реки через Обской бульвар – параллельно улице Молодёжной. Однако построить удалось только начало Обского бульвара – от пр. Ленина до пр. Комсомольского. Далее строительство остановилось: нужно было возвести подпорную стену для укрепления берега, а средств на это не было.

Планировочные идеи, заложенные зодчими в прошлом веке, «перекочевали» в проект 2003 года. Его разработали по заказу компании «Барнаулкапстрой». Согласно документу, выход к Оби предложено повернуть на восток.

   Проект 2003 года стал основой для последнего разработанного варианта развития Обского бульвара, который был выполнен компанией «ЛиКом» в 2006 году. Архитекторы предложили возвести пешеходную улицу на эстакаде, четырёхъярусные подземные парковки под дорогой, высотные дома необычной архитектуры с видом на пойму реки и огромный храм с видом на здание администрации края.

   В се планы по застройке Обского бульвара – это лишь предложения, которые не утверждены на уровне администрации города, отмечает Алексей Квасов. Поэтому будущие инвесторы сами смогут решать – учитывать особенности прошлых вариантов или нет. Однако, по мнению эксперта, новый проект Обского бульвара должен иметь «точку притяжения».

   «Тема Обского бульвара – долгоиграющая, передаётся «по наследству» от одних архитекторов другим. Изначально район проектировался как деловая «ось». Мы говорим, что хорошо было бы развивать эту территорию, но цели не поставлено. Зачем нужен Обской бульвар и почему именно там. Если появятся мощные «точки притяжения», например, зона отдыха на острове Побочень, тогда проект будет обоснован», – говорит Квасов. 

Он считает, что судьбу Обского бульвара должны решать жители: нужно организовать архитектурный конкурс, на котором проектировщики предложили бы свои идеи, а горожане – проголосовали за понравившиеся варианты. 

«Мне кажется, что эту градостроительную тему надо поднять вплоть до уровня городского конкурса и предлагать развитие этой территории», – отмечает эксперт.

/ Проект застройки Обского бульвара от 2006 года / Разработано компанией «ЛиКом»

Время и опыт 

   Отсутствие проекта – это не единственная проблема, которая осложняет застройку Обского бульвара. Чтобы приступить к возведению жилья, нужно снести несколько жилых кварталов, которые расположены в границах пр. Комсомольского, ул. Чкалова, Промышленной, Коммунальной.

   Потенциальным застройщикам Обского бульвара, с одной стороны, повезло, считает историк Данил Дегтярёв. Эта часть города в царское время была промышленной окраиной, поэтому здесь нет исторически ценных объектов. Дело в том, что новое строительство рядом с памятниками архитектуры жёстко регламентировано по этажности, объёму, стилю. Из-за этих ограничений компании не могут реализовать задуманные проекты (например, вместо 25-этажной «свечки» им разрешено строить только девятиэтажный дом) и по возможности вообще избегают работы на участках вблизи исторических объектов. 

   С другой стороны, говорит историк, сейчас на территории будущего Обского бульвара, кроме ветхих и аварийных бараков, есть добротные дорогие коттеджи. Согласятся ли их собственники отдать свою недвижимость под снос, даже взамен на компенсации, – большой вопрос. 

   «Обской бульвар необходимо «пробивать»: выход из центра города к Оби, запланированный в 30-е и 60-е годы, безусловно, должен быть. А для этого нужно ликвидировать частный сектор, который отделяет центр Барнаула от реки. До революции территория была краем города, там было жильё, мелкие торговые учреждения, лагерь военнопленных, царская тюрьма, скотобойня. Поэтому важных исторических комплексов на «трассе» Обского бульвара нет, и снос частного сектора не приведёт к утрате исторических памятников. Однако там есть и коттеджи, стоимость которых может быть несколько десятков миллионов рублей», – отмечает эксперт.

   Если бы проект Обского бульвара реализовали, как и задумали, в прошлом веке, то его строительство было бы комплексным, отмечает Сергей Боженко. За счёт государства снесли бы частный сектор, предоставили людям новое жильё, а на освободившейся площади начали разом строить дома, клуб, пешеходные зоны и аллеи. Такой сценарий развития идеален для города, но в нынешних реалиях, когда возведение зданий происходит за счёт частных компаний, практически нереализуем, говорит Боженко.

   «В советское время можно было одним махом всё снести, предоставить жильё и застроить Обской бульвар. Сейчас экономическая ситуация резко изменилась, и жилищное строительство ведётся за счёт частного инвестора, это усложняет реализацию наших градостроительных идей. Как, когда и кто сегодня будет выкупать – вопрос времени», – уверен Боженко.

   Осложняет снос частного сектора и отсутствие муниципальной программы. Барнаульские девелоперы уже несколько лет твердят: городу нужна стратегия развития застроенных территорий. В этом случае будет разработана система выкупа участков и предоставления жителям компенсаций, планы развития дорожной, инженерной и социальной инфраструктур. 

Пока же перспективное строительство на территории Обского бульвара, по словам Сергея Боженко, регулирует только генплан города, принятый в 2019 году. В нём регламентировано, какие объекты разрешено строить в кварталах, попадающих в зону бульвара. 

   По мнению Данила Дегтярёва, сейчас городу важно не пустить застройку Обского бульвара на самотёк: если компании начнут выкупать любые понравившиеся участки и беспорядочно «садить» на них «свечки» (а фактически сегодня никто не запрещает им это делать), то перспективы Обского бульвара окончательно будут похоронены.

   «Если начнётся хаотичная застройка многоэтажками этого района, они перекроют «трассу» Обского бульвара, и тогда он точно не «пробьётся». Сейчас, пока там есть частный сектор, это решаемый вопрос, но если поперёк планируемого бульвара встанет 16-этажка – всё, её не снесёшь. Вот тогда Обской бульвар будет похоронен. Застройка этого района должна вестись под строжайшим контролем администрации, сюда и общественность должна быть привлечена, архитекторы, градостроители, урбанисты, экологи, историки. Застройке я говорю «да», но аккуратно и под надзором, чтобы не перечеркнуть эту архитектурную задумку», – отмечает историк.

   Аккуратной должна быть и застройка прилегающих к Обскому бульвару кварталов, считает Алексей Квасов. По его словам, проекты, которые уже сегодня планируют реализовывать компании на соседних участках, лишь имитируют системность. На самом деле, они разобщены, хаотичны и не учитывают перспективы района. 

   «Все градостроительные проекты, которые сейчас обсуждаются, формируются, проектируются рядом, должны приводиться в «синхрон» с будущим проектом Обского бульвара. Иначе, когда мы созреем, решим развивать остров и строить бульвар, жилые комплексы, которые сейчас закладываются, ему могут противоречить», – говорит Квасов. 

Один из самых верных способов предотвратить хаотичную застройку Обского бульвара и ближайших территорий – сохранить эту зону в генплане, а также разработать и утвердить детальный проект планировки района, предлагает Александр Деринг. 

   В проекте планировки отражается схема района в системе города, градостроительное зонирование, указаны места для размещения жилья, образовательных учреждений, транспорта. Эскиз застройки определяет этажность зданий, количество и вместимость школ, размещение административных зданий и инженерных сооружений. План детальной планировки – это документ по проектированию, на основе которого происходит разработка остальной документации. Он является юридическим документом, который обеспечивает законность строительства.
«Можно было бы дорожную карту разработать, сделать глубокий анализ недвижимости, которая там есть, и выработать этапы выкупа, объединения участков. Развитие Обского бульвара должно быть в рамках концепции, проекта детальной планировки. В нём нужно предусмотреть не только жильё, но и соцкультбыт, транспортную сеть. Я думаю, заказчиком такой работы может быть коллаборация потенциальных застройщиков и администрации города или даже края», – говорит архитектор. 

   При этом власти Барнаула уже сегодня могут определить будущее Обского бульвара, считает Алексей Квасов. Сейчас горадминистрация готовит техническое задание на доработку генплана краевого центра. В перспективе барнаульские архитекторы могут помочь компании, которая займётся корректировками документа (её выберут на основании конкурса), в разработке стратегии развития города. 

   Менять генплан Барнаула будут в два этапа. В рамках первого планируют решить три вопроса: увеличить максимальную высоту зданий в городе (чтобы можно было возводить дома выше 25 этажей и 75 метров), разрешить строительство высоток на Лесном пруду и второй взлётно-посадочной полосы для барнаульского аэропорта. Обращения, которые не касаются первых трёх вопросов (аэропорта, этажности и участка), рассмотрят в рамках второго этапа изменений. К его реализации приступят в сентябре-декабре 2021 года. 
«Хорошо, если как основа для технического задания генплана будут заложены попытки создать Обской бульвар. Если при разработке технического задания выделить специалистов от администрации или местных архитекторов, которые будут направлять будущих разработчиков генплана, тогда мы сможем продумать в нём все перспективы развития города», – резюмирует Квасов.