Секреты бизнеса

С янвaря 2017 гoдa oчeрeдныe измeнeния в зaкoн ФЗ-214 дaли пoкупaтeлям нoвoстрoeк eщe oдин вaриaнт для зaщиты свoиx влoжeний в дoлeвoe стрoитeльствo – тaк нaзывaeмыe счeтa эскрoу. Чтo этo тaкoe, и кaк этo зaщитит дoльщикoв?

Фeдeрaльный зaкoн o дoлeвoм стрoитeльствe ФЗ-214oбязывaeт кaждoгo зaстрoйщикa чeм-либo oбeспeчить испoлнeниe свoиx oбязaтeльств пeрeд дoльщикoм пo Дoгoвoру дoлeвoгo учaстия в стрoитeльствe (ДДУ). Тo eсть зaкoн трeбуeт oт стрoитeльнoй кoмпaнии гaрaнтию тoгo, чтo дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) могут служить:

• поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
• страхование гражданской ответственности застройщика (на практике работает, но вызывает ряд сложностей в применении);
• расчеты с застройщиком через счета эскроу (как альтернатива первым двум вариантам обеспечения).

Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ выбрать, решает сам Застройщик. Дольщику остается только принять этот выбор, полагаясь на защите закона.

Что же это такое – эскроу счета в разрезе ФЗ-214?

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Расчеты с застройщиком через эскроу-счет выглядят так: при покупке квартиры в новостройке, и заключении договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить. Но деньги он передает не застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам, застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчета через аккредитив.

Счета эскроу с позиции Застройщика

Возникает вопрос. Если застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?

Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались застройщику бесплатно (без процентов). Поэтому для застройщика расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит компании в зависимость от финансирующего их банка.

Тем не менее, обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по договору долевого участия через счета эскроу может быть все же более приемлемым для застройщика, чем добиваться поручительства банка (которое тоже стоит денег), или платить регулярную страховую премию по договору страхования гражданской ответственности.

Кроме того, проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные Застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по ДДУ для крупных компаний не должны представлять проблем. Тем более, что при их использовании закон позволяет застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств застройщика уже не действуют. Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос проверки надежности застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, на которые, кстати, будет начислен даже небольшой процент.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу.

Во-первых, деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой договора долевого участия не подпадают под действие закона о страховании вкладов физических лиц в банках РФ. Поэтому здесь уже приходится заботиться о надежности самого банка, а не строителей.

Во-вторых, на деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.

В-третьих, если застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, поручительство банка). И в случае нарушения компаний условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома). 

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного договора – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему должны производиться посредством перечисления денег на счет эскроу.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу должны быть ясно отражены в договоре долевого участия. Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования.

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу должен превышать на 6 месяцев или более (по соглашению сторон договора) тот срок, который указан застройщиком для передачи квартиры дольщику (пп.3, п.3, ст.15.4 ФЗ-214). Это дает небольшую фору компании на случай непредвиденных задержек в строительстве. При этом, если этот установленный в договоре срок депонирования будет превышен, то сам договор ДДУ считается расторгнутым. 

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев: 

• если закончился срок депонирования;
• если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
• если застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
• если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ. 

А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (покупателю).

При этом эксперты отмечают, что данная схема выгодна в первую очередь для банков: они выдают ипотечный кредит покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот приобретает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом этими же средствами организация кредитует застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). Да еще сам застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора, сообщает  kvartira-bez-agenta.ru.