Секреты бизнеса

Жилoй кoмплeкс «Клeвeр-пaрк» oкaзaлся в инфoрмaциoннoй тeни нa фoнe скaндaлa с бaрнaульским ЖК «Пaркoвый». Eгo дoльщики рeшaют прoблeмы сaми, бeз учaстия гoрoдскиx влaстeй. Oни выбрaли жeсткую пoзицию — дoбиться бaнкрoтствa «Бaрнaулкaпстрoя» и зaвeршить вoзвeдeниe жилья свoими силaми.

Пoчeму бaрнaульцы избрaли «бoeвую» тaктику, кaкoвы иx шaнсы и eсть ли пeрспeктивы у БКС,  рaсскaзaл юрист мeждунaрoднoй кoллeгии aдвoкaтoв «Сaнкт-Пeтeрбург» Юрий Жукoвский, кoтoрый прeдстaвляeт интeрeсы дoльщикoв «Клeвeр-пaркa».

Цeль — oтстoять свoи прaвa

— Юрий Фeдoрoвич, рaсскaжитe, кaкую стрaтeгию вы выбрaли для зaщиты прaв дoльщикoв.

— К сложившейся ситуации применимы Закон «Об участии в долевом строительстве» и Закон «О защите прав потребителей». Мы уже обратились в прокуратуру, «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», инспекцию строительного и жилищного надзора с обращением о принуждении застройщика обеспечить консервацию объекта капитального строительства при остановке возведения на срок более чем шесть месяцев (п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). В нашем же случае простой растянулся более чем на год.

Кстати, консервация объекта на ул. Парковой, 71 тоже не проведена в установленный срок. Кран вывезли с площадки в октябре, а сегодня уже апрель — вот ровно шесть месяцев. И это подтверждается записями в журнале проведения работ.

Жилой комплекс «Клевер-парк» с парковой зоной.

Архитектурно-конструкторское бюро «Инновация».

— Насколько нам известно, «Клевер» строился без использования счетов эскроу. На каких условиях дольщики домов на ул. Советской Армии, 83 и 83-а покупали свои квартиры?

— Люди вкладывались в квартиры так же, как и клиенты других компаний. Условия покупки регламентируются договором с застройщиком. В нашем случае это «Барнаулкапстрой». Регистрация проводилась в установленном законом порядке.

— Их дома строились по так называемой старой схеме. Как развивалась бы ситуация, если бы они решали вопрос через мэрию, а не через суд?

— История не знает сослагательного наклонения. Сегодня администрация вошла в диалог только с дольщиками ЖК «Парковый». Дольщики домов на ул. Советской Армии ни на одну встречу или заседание рабочей группы приглашены не были.

Решение вопроса по Парковой произошло частично и только в рамках одной — всего одной! — блок-секции из пяти. Как и на Горе, вопрос с подземной парковкой на Потоке тоже завис в воздухе. Логичный вывод: ресурса администрации не хватит на спасение всех утопающих в этой лодке.

Черный пиар и туманное будущее

— Дольщики «Клевер-парка» настаивают на банкротстве «Барнаулкапстроя». Насколько это необходимая мера? И чем данная процедура поможет им достроить свои дома?

— «Настаивают» — не совсем верный термин. Во-первых, стройка стоит уже более года и ресурса запустить ее нет. Во-вторых, нет диалога администрации с моими доверителями для поиска совместных решений. Мэрия избегает переговоров. Соответственно, единственный выход в ситуации — вывернуть ее наизнанку. Иными словами, назвать белое белым, черное черным.

«Барнаулкапстрой» — по сути банкрот. И это отправная точка, тяжелый, важный первый шаг для решения всех вопросов. Его нужно сделать, а сторонам необходимо войти в новый юридический статус правоотношений. И в такой реальности решать общие проблемы. Но этим уже будет заниматься привлеченный специалист, обладающий специальным образованием, компетенцией, опытом и наделенный особыми полномочиями.

У дольщиков тоже появится новый статус, они смогут заявлять о нарушении их прав и в федеральной повестке. Сегодня же должностные лица со стороны застройщика делают вид, что все нормально и проблем как будто бы и нет.

— На сегодняшний день краевая и городская власти предпринимают различные шаги для спасения БКС от банкротства. Какие сейчас существуют варианты развития событий вокруг девелопера с юридической точки зрения?

— Всем участникам процесса нужно утвердиться в простой мысли, что ни руководство «Барнаулкапстроя», ни мэрия Барнаула — учредитель БКС, да, наверное, и сам глава города не видят полной картины происходящего. Поэтому у них нет единоначалия в заявлениях: то Франк громогласно заявляет, что будет банкротство (чем шокирует дольщиков и кредиторов), то руководитель компании Сергей Шумов говорит о том, что настроен работать, и это прямо противоречит мнению вышестоящего руководства. Сначала «ситуация сложная», а позже — «у нас есть активы, компания просто испытывает временные трудности».

Дорогие руководители, разберитесь между собой. Какие вы видите перспективы для муниципальной компании-застройщика после такого черного пиара, который вы сами же и создали? Кто в трезвом уме пойдет через месяц, полгода, даже год покупать у вас квартиры?

Нужно подвести черту, черную жирную черту, под тем, что «Барнаулкапстрой» из-за этих токсичных заявлений просто лишился будущего. Сейчас компания не имеет перспектив на потребительском рынке. И сделали это сами муниципальные управленцы…

На мой взгляд, экономических перспектив у «Барнаулкапстроя» нет. Из-за постоянной угрозы банкротства большинство подрядчиков до сих пор стараются не связываться с компанией. К тому же у нее вряд ли начнут покупать недвижимость, а банки наверняка станут отказывать в кредитах.

— В какую сумму оцениваете обязательства компании по исполнительным листам?

— Исполнительных листов — и это общедоступная информация, размещенная на сайте судебных приставов, — более 170. По моей оценке, которая будет, наверное, не точной, так как я не имею доступа к бухгалтерии БКС, сумма обязательств, подлежащая немедленному исполнению, более 30 млн рублей. Это то, что сегодня должно быть списано с расчетного счета. Таких денег, скорее всего, у БКС нет. Теперь самое важное. Сумма долгосрочных обязательств (те, что нужно выполнить в течение года — полутора лет), опять же по моим субъективным расчетам, около полумиллиарда.

Защита прав

— Могут ли к дольщикам «Клевер-парка» присоединиться пострадавшие клиенты БКС, вложившиеся в «Парковый»? Есть ли альтернативный выход из ситуации, учитывая тот факт, что их деньги лежат на эскроу-счетах?

— Конечно могут. Хотя бы в рамках первичной консультации. Однако настаиваю, что в любом случае им давно пора взять компетентного юриста. Выход из ситуации я вижу в следующем — заходить в процедуру банкротства и реализовывать свои права в судах, в том числе как дольщики. Так они смогут самостоятельно достроить данные объекты. Но это уже зависит от работы их представителя.

Наличие эскроу-счета, конечно, затрудняет некоторые процессы, и тут важно понимать, как банк видит ситуацию. Но, думаю, с кредитной организацией будет проще и быстрее договориться, чем слушать новые прогнозы и ждать. На одном объекте слишком много групп интересов (дольщики, банк, администрация города, застройщик, подрядчики), и в этом нужно наводить порядок.

— Дольщикам ЖК «Парковый» предложили дорожную карту, в рамках которой намерены удешевить проект. Например, за счет уменьшения подземного паркинга, который попросту засыпали. Как вы считаете, какова вероятность, что люди дождутся своих квартир?

— Вероятность есть всегда, но… Надо понимать, что банк дал деньги застройщику на возмездной основе, поэтому нужно ежемесячно платить процент по взятому займу. Могу ошибаться, но, кажется, это около 4,5 млн рублей в месяц.

Давайте добавим сюда зарплаты сотрудников — в штате более 40 человек — и еще порядка 3 млн рублей налогов. В сумме уже 7,5 млн рублей, а это 15 парковочных мест, если я не ошибаюсь. Умножаем получившееся на шесть месяцев простоя — 90 машино-мест в паркинге как ветром сдуло. Теперь я доходчиво объясняю, почему парковки нет и не будет?

Деньги уходят. Вопрос: за чей счет банкет? Ответ: за счет дольщиков. Поэтому ежедневно — внимание, ежедневно! — люди теряют деньги. Строится дом или нет, проценты банку и заработная плата сотрудникам БКС капают. А эти деньги могли бы пойти на нужды объектов. Поэтому вот такие неординарные решения — засыпать парковку, продать котельную и т. д. — под благородными предлогами будут навязываться дольщикам. Время уже ушло — деньги, которые должны быть пущены в стройку, направили на погашение процентов, и обратно они не вернутся.

В процедуре банкротства проценты не выплачиваются, поэтому есть вероятность сохранить активы, которые есть у «Барнаулкапстроя». Думаю, еще не все потеряно.

Проблемы с системой

— БКС в прошлом году достроил дом на Павловском тракте, 291. По мнению ряда экспертов, там было допущено множество нарушений, в том числе из-за попытки удешевить проект. В чем они состояли и при чем здесь манипуляции с магазином на первом этаже?

— Ситуация со статусом магазина получилась интересная. Руководство «Барнаулкапстроя» подало в комитет по архитектуре города изменения, в которых «разбило» дом на три очереди строительства. При этом встроенно-пристроенные объекты отнесли к третьей очереди. К слову, магазин так и оставили на красной линии незавершенным.

Это было сделано с нарушением. Приемка встроенных и встроенно-пристроенных помещений должна осуществляться одновременно с приемкой последней секции. Получается, что муниципальные чиновники и руководство «Барнаулкапстроя» нарушили федеральный свод правил, которые это регламентируют. При этом региональная инспекция строительного и жилищного надзора выдала акт

— Судя по ситуациям на объектах БКС, проблемы застройщика имеют системный характер. Как вы полагаете, в чем причина?

— Причина в неэффективности управленцев. Это проблема многих отраслей, государственных и муниципальных компаний в разных регионах. Порой системой управляют люди старой, советской закалки. Это важный опыт, но технологии и законодательство обновляются с огромной скоростью.

«Замыливание глаз»

— А как вы оцениваете перспективы дольщиков «Клевер-парка» защитить свои права, достроить дома?

— Перспективы туманны, ничего не понятно. Административный ресурс, а он есть и работает успешно, не дает обанкротить застройщика, а без нового юридического статуса все кредиторы и дольщики в их числе становятся заложниками ситуации на долгие годы. Нежелание банкротства понятно с позиции чиновников — это может привести к снижению политических рейтингов градоначальника.

Ситуацию почему-то называют «ударом для города» и другими красивыми эпитетами, а дольщики сегодня выступают всего лишь зрителями разыгрываемого спектакля. Думаю, все ресурсы брошены не на решение проблемы в корне, а на «замыливание глаз». Главное, чтобы судьи были беспристрастны и руководствовались законом.

Только при признании застройщика банкротом у дольщиков будет право на какие-либо действия. Сегодня они молчаливые пассажиры в этом поезде, который идет под откос.

Алтапресс