Секреты бизнеса

Слишкoм дoступнaя ипoтeкa дeлaeт жильe всe мeнee дoступным для нaсeлeния, oднaкo прaвитeльствo всe-тaки рeшилo прoдлить прoгрaмму льгoтнoй ипoтeки пoд 6,5%. Чтo зaстрoйщики пooбeщaли влaстям в oбмeн нa субсидирoвaниe стaвки, грoзит ли рoссийскoй экoнoмикe ипoтeчный пузырь и кoгдa нaкoнeц с рынкa уйдут спeкулянты и нaчнут пaдaть цeны, в интeрвью IRN.RU рaсскaзaлa прeдсeдaтeль прaвлeния «Aбсoлют Бaнкa» Тaтьянa Ушкoвa.

Прo гoспрoгрaммы и инвeстoрoв

Прoгрaммa льгoтнoй ипoтeки пoд 6,5% привeлa к oчeнь сущeствeннoму рoсту цeн нa нoвoстрoйки вo мнoгиx рeгиoнax, чтo, фaктичeски, нивeлирoвaлo всю выгoду oт прoгрaммы для зaeмщикoв. Нe был ли ee зaпуск oшибкoй?

Ипoтeку с гoспoддeржкoй зaпускaли двa рaзa: в 15-м гoду, кoгдa ключeвaя стaвкa рeзкo ушлa ввeрx, и сeйчaс, в 2020-м. Oбa рaзa – кaк aнтикризисную мeру, этoгo никтo нe скрывaeт – нaдo былo пoддeржaть стрoитeльную oтрaсль, кoтoрaя являeтся дрaйвeрoм eщe для 70 oтрaслeй.

Пo пoвoду пoвышeния цeн. Мы живeм в эпoxу рaдикaльнo низкиx стaвoк. Пo рублeвым дeпoзитaм у нaс стaвки нижe урoвня инфляции. В вaлютe всe oни прoстo oбнулeны. Нa этoм фoнe ипoтeкa – oчeнь дeшeвaя. Мы oпрaшивaли нaшиx вклaдчикoв: при стaвкe нижe 8% ипoтeку гoтoвы рaссмaтривaть дaжe те, кому кредит, в принципе, не так и нужен. А тут 6,5%! Поэтому эти два фактора – низкие проценты по вкладам и низкая ипотечная ставка — спровоцировали ажиотажный спрос со стороны инвесторов.

Мы сейчас фиксируем до 30% инвестиционных сделок – люди даже не спрашивают, какая отделка в квартире будет, потому что не собираются там жить. Они покупают жилье для перепродажи, потому что уже за два-три месяца с момента страта продаж цены существенно вырастают.

Но в этом и проблема. В 2015 г. льготную ипотеку запускали, когда ставка по ипотеке улетела за предел 17% и жилищные займы практически перестали выдавать, что привело к обвалу рынка недвижимости. А сегодня и коммерческая, несубсидируемая ипотека, более чем доступна.

В апреле, когда принималось решение о запуске программы, ставка составляла 8,5-9%. Было неочевидно, что люди пойдут брать кредиты по такой ставке. Сама по себе, без субсидирования, ставка до 6,5% бы не снизилась.

Мне очень не нравится, как сейчас подскочили цены. Застройщики меняют их раз в три дня. Раз в три дня! Такого не было никогда. Но все же я считаю, что льготная ипотека была оправданной мерой – она поддержала отрасль.

Сейчас обсуждается вопрос продления программы…

Уже продлили. Даже лимиты распределили.

Зачем? Сейчас-то с продажами у застройщиков все прекрасно.

Кураторы строительной сферы убедили, что льготная ипотека необходима для выполнения планов по наращиванию объемов строительства до 120 млн кв. м в год. Запуск новых проектов же сократился очень сильно. А 20-м годом жизнь не заканчивается. Крупнейших застройщиков фактически обязали в обмен на продление программы запустить новые глобальные проекты.

На ваш взгляд, стоило ли продлять программу в нынешней ситуации?

Только в Москве и Краснодарском кране цены на новостройки выросли так, что льготная ставка перестала иметь значение. В других регионах ставка 6, 5% еще выгодна для потребителя.

Сбербанк подсчитал, что на Алтае в июле и августе цены подскочили на 18% по сравнению с прошлым годом, в Хабаровском крае – на 19%…

Дальний Восток – отдельная тема, там цены на 28% поднялись, когда сделали ипотеку 2%.

С точки зрения макроэкономики льготная ипотека – важный инструмент, как я уже сказала, одна стройотрасль запускает 70 отраслей. И субсидирование — самый прозрачный способ помочь экономике.

Вы упомянули про дальневосточную ипотеку, есть еще «детская», для молодых семей и т.п. Как вы относитесь к накачке ипотечного рынка бюджетными деньгами в рамках различных госпрограмм?

В нашей стране очень многим требуется улучшение жилищных условий. У нас на человека приходится 26 кв. м, даже в Китае этот показатель выше. Так что эту социальную тему надо двигать. Но что мы видим. Когда запустили ипотеку для семей с двумя и более детьми, в банки, конечно, пошли люди с меньшим свободным денежным потоком, который остается после уплаты кредитов, – вот так красиво я это назову. И это закономерно, поскольку любой ребенок — это дополнительные расходы. А когда рождается третий, то в 60% семей мама больше не работает, потому что это целое предприятие – воспитывать трех детей. В результате получается один кормилец в семье и четыре иждивенца. И лимиты ипотечные для таких заемщиков получаются на грани. У них не остается денег ни в отпуск съездить, ни даже в выходные куда-то сходить. У нас с Минфином была большая дискуссия на эту тему. Да, поддержка молодых семей и многодетных – это очень правильно. Но, на мой взгляд, если уж вы решили субсидировать, то субсидируйте так, чтобы людям оставалось что-то на жизнь. То есть до 2%, как на Дальнем Востоке, а не 5,5%, как здесь. И адресно.

Сейчас и частные компании начинают субсидировать ипотеку для своих самых ценных специалистов. Льготные ставки лучше всего привязывает сотрудника к работодателю. Человек понимает: если бы уволился, то, может быть, больше бы заработал. Но он думает: вот уйду, и такой ставки уже не будет. Психологическая зависимость образуется.

Но я против раздачи субсидий всем подряд. Такой подход разгоняет цены на квартиры, и те, кому они действительно нужны, не могут их купить.

К примеру, есть у тебя три квартиры – значит, ты не можешь воспользоваться льготной ипотекой. Я бы так сделала.

Про снижение цен, ставки и карантин

Льготная ипотека когда-нибудь закончится. Как это повлияет на рынок?

Минфин выступает за секвестр всех субсидируемых программ, поэтому не думаю, что льготную ипотеку продлят на 2022 год.

Если ключевая ставка останется на прежнем уровне, то, думаю, ипотечные ставки будут кружиться около 8-8,5%, а в ипотеку будут заходить те, кто разъезжается или, наоборот, съезжается, у кого есть маткапитал. В общем, в 2021 году спекулянты уйдут с рынка недвижимости, и останутся обычные ипотечные сделки.

И насколько упадет спрос, по вашим оценкам? 

Я думаю, от 10 до 20% в разных сегментах.

Это заставит застройщиков скорректировать цены?

Считаю, коррекция будет в коридоре от 3 до 8% в 2021 г. Девелоперы реально не ожидали прихода такого количества инвесторов. Никто не предполагал, что ставки по вкладам уйдут ниже инфляции, и что деньги некуда будет размещать, кроме недвижимости. Есть еще ценные бумаги, но вкладчики – люди консервативные. Я, например, не дрогну, если мои акции упадут на 30%, потому что сижу в долгую. Но так не каждый сможет. Представьте: у вас был миллион, а утром вы проснулись – и у вас уже 700 000. Когда речь идет о квартире, ты можешь себя уговаривать, что она стоит 25 млн. Хотя она не стоит, но ты веришь в свои ожидания. С акциями так не получится.

Процентов 10 инвесторов и после завершения программы льготной ипотеки все равно, конечно, останутся на рынке. Но процентов 15% уйдут. Таких, как я.

В экономике и геополитике нарастают риски (санкции из-за Навального, нестабильность в Белорусии, война в Карабахе). На этом фоне слабеет рубль. Возможно ли повторение ситуации конца 2014 г., когда ЦБ резко поднял ключевую ставку для защиты отечественной валюты?

Рубль будут спасать, корректировка уже идет. Эльвира Сахипзадовна (Набиуллина – председатель ЦБ РФ – прим. ред.) и Минфин будут продавать очень много валюты. Кроме того, всех экспортеров обязали продавать валютную выручку. Поэтому мы все-таки думаем, что доллар вернется к 74-72 руб. в 2021 г., а евро — к своим 79-83 руб. Я верю, что конфликты в Белоруссии и Карабахе – краткосрочные. А нефть сейчас стабильна.

Мы в свои операционные планы на 2021-й год заложили ключевую ставку 5,5%. Ставка ЦБ считается так: инфляция плюс 1,5%. Поэтому если инфляция у нас 4%, то ключевая ставка – 5,5%. А ставки по ипотеке – 8-8,5%.

В общем, я считаю, что резкого повышения ключевой не произойдет. Разве что локдаун будет развиваться…

Да, если опять введут жесткий карантин, что будет с рынком? Готов ли «Абсолют Банк» к работе в таких условиях?

На вторичном рынке дистанционные сделки пока не получаются ни у кого. У Сбербанка, теоретически, есть возможность их проводить – через аккредитивные счета. Но слишком многое должно сойтись: нужно, чтобы и у продавца, и у покупателя были счета в Сбербанке, чтобы они все опции подключили… Так что удаленная «вторичка» пока не работает, ни в одном банке. Поэтому если будет полный локдаун, вторичный рынок остановится. А на первичном рынке люди будут продолжать покупать квартиры, хотя и не в таком объеме. Там электронные сделки умеют делать большинство банков.

«Первичка» уже полностью дистанционна: если у тебя нет электронной подписи, к тебе приезжает человек, удостоверяет тебе лично и ты подписываешь ДДУ. Кроме того, застройщики очень много вложились в визуал, чтобы люди могли смотреть объекты, не выходя из дома. Правда, визуал иногда не совпадает с тем, что они видят потом, когда приезжают на объект. Поэтому мы всем советуем: есть же камеры, смотрите на картинку и проверяйте.

Про первоначальный взнос, валютную ипотеку и ипотечный пузырь

Центробанк долго и упорно боролся с ипотекой с первоначальным взносом ниже 20%, но одобрил снижение первого взноса по льготной ипотеке до 15%. Почему, на ваш взгляд? Что вы думаете по поводу снижения первоначального взноса, каким он должен быть в идеале?

У строительной отрасли серьезные лоббисты. Марат Хуснуллин и Виталий Мутко (вице-премьер и гендиректор «Дом.рф» — прим. ред.) — мощные профи, которые смогли доказать, что льготная ипотека является драйвером для экономики и ее условия надо либерализовать. Не думаю, что Центробанк согласился с первого раза.

Я за то, чтобы минимальный взнос был 20%. Мы анализировали по нашим заемщикам зависимость просрочки от первоначального взноса. При взносе выше 30% практически нет дефолтов. С 30 до 20% просрочка 0,6-0,5% — очень маленькая. С 20 до 15% она уже увеличивается в два раза. С 15 до 10% — в шесть раз. То есть при снижении первоначального взноса качество заемщиков ухудшается в разы.

Но уменьшения первоначального взноса в целом по статистике мы пока не видим. По данным Минфина, средний первоначальный взнос по госпрограмме льготной ипотеки – 36%. По нашему ипотечному портфелю – 41%. У ВТБ – около 34%.

Есть, конечно, единичные программы с очень низким первым взносом. Но заемщикам, желающим ими воспользоваться, банки одобряют такой маленький лимит, что ипотека у тебя вроде есть, но сделку ты провести не можешь.

Центробанк отмечает, что люди все чаще берут потребкредиты на первый взнос. Доля такой ипотеки в 2020 г. достигла 5,5%. Вы еще в начале 2019 г. на одной из конференций говорили, что качественные, платежеспособные ипотечные заемщики подходят к концу, банкиры уже «сняли сливки». При этом объемы выдачи ипотеки постоянно увеличиваются благодаря снижению ставок. Нам грозит ипотечный пузырь?

Первые 5 млн клиентов, которые взяли ипотеку, брали ее на 15 лет, но по факту выплатили значительно быстрее. Когда я пришла в «Абсолют Банк» (осенью 2013 г. – прим. ред.), дюрация ипотечного портфеля составляла 9 лет, а сейчас – уже 3 года и 7 месяцев. То есть мы думали, что люди у нас, как и во всем мире, заходят в ипотеку на 15-20 лет, но в России ипотека, в принципе, уже краткосрочным кредитом становится.

Заемщики досрочно выходят из кредита – и понятно почему: снижение ставки сыграло роль. Но потом снова заходят в ипотеку. То есть происходит миграция клиентов. На самом деле процентов 40 новых ипотечных выдач – это те же «сливки», которые досрочно погасили первую ипотеку и взяли новую.

Первоначальных взносов, оплаченных потребами, я пока не вижу и в пузырь, о котором говорят, не верю — сами банки его не допустят. Клуб реальных игроков на ипотечном рынке очень маленький – 10-12 банков. И там нет никого, кто хотел бы взорвать рынок. Могут без маржи работать, ставку снизить, но не раскрутить риск-правила.

Все наигрались с рисками, еще когда валюту выдавали. Мне как раз пришлось расчищать ситуацию с валютной ипотекой в 2014 г.

Так что я не верю в пузырь. Мы все лимиты друг друга мониторим. У того, кто будет раскручивать риск-правила, лимит на заемщиков сразу начнет увеличиваться. И мы видим, что никто в это не играет.

Да, в целом качество заемщиков снижается, и просрочка будет увеличиваться. Но сейчас она всего 0,8%. И до тех пор, пока не превысит 2%, банки спокойно это переживут.

ЦБ планировал ввести показатель долговой нагрузки (ПДН) для расчета банками коэффициентов риска по ипотечным кредитам с 1 июля 2020 года. Но из-за коронакризиса отложил эту меру. Как ПДН повлияет на рынок, когда ЦБ все-таки обяжет все банки его рассчитывать?

Ни один банк не пойдет в ипотеку, не подсчитав DTI (отношение долгов к доходам, то есть ПДН – прим. ред.). У нас внутри банка ПДН для ипотечников даже меньше, чем хочет ЦБ.

Изменения, которые собирается ввести ЦБ как обязательный норматив, не улучшают риск-модель. Потому что ЦБ предлагает всем считать ПДН одинаково. Например, у вас 10 000 зарплата, ПДН – 50%, значит, остается 5 000. А если у вас 30 000 зарплата? Одному оставили 5 000, другому — 15 000. Почему? В потребкредитах – да, ПДН такой и должен быть, чтобы отсечь людей, которым не хватает. А в ипотеке мы предлагаем более дифференцированный подход.

ПДН – это вообще слишком простая вещь для расчета лимитов для ипотечных заемщиков, лишь один из факторов. А нам его хотят сделать основным.

Какие еще факторы вы учитываете при определении лимитов для ипотечных заемщиков?

Доход и профессию. Еще кредитную историю – этот фактор просто сразу отсекает неблагоприятных клиентов. Кризис 2008-го, 2014-го гг. и пандемия в принципе всех поделили на людей банковской системы и людей, которые будут обслуживаться в МФО и ломбардах.

Клиенты ломбардов и МФО – это те, кто просрочку допустили?

Те, кто набрал большое количество кредитов, даже если они их обслуживают. Второе – это люди с просрочкой. И третье – неофициально трудоустроенные.

А рестораторам и парикмахерам вы ипотеку выдаете? В СМИ появлялись сообщения, что банки поставили в стоп-лист представителей сферы услуг и общественного питания, так как они больше всего пострадали от коронакризиса.

У нас же цифровая платформа. Скоринг-модель сама анализирует, что происходит с отраслями. Если у отрасли нет доходов, то есть система пишет «общепит не работает», то она автоматом его ставит в красную зону и автоматом отказывает. У нас есть критерии, по которым мы подтверждаем, что у отрасли есть доход. Как только ввели карантин, рестораны закрылись, и представители общепита попали в красную зону. Потому что в общепите зарплата зависит от выручки: есть выручка – зарплату заплатили, нет – не заплатили. Все такие отрасли в карантин сразу стали красными. Не потому, что мы закручивали какие-то гайки, так работают большие системы. Вы же просите от нас очень четкой оценки рисков, а они оцениваются только так: нет доходов – нет одобрения.

А сейчас? Рестораны работают, но поток посетителей падает, не исключен новый карантин. У менеджера успешного ресторана есть шанс получить у вас ипотеку?

Мы смотрим, как восстанавливаются отрасли, которые упали в кризис-риск-моделях. Они у нас сейчас стоят в усеченном одобрении: смотреть второго члена семьи, где он работает, первоначальный взнос увеличить до 40%. Там просто должны быть компенсирующие меры. Нет единого шаблона.

Про банковскую маржу, амбиции и ажиотажный спрос на маленькие офисы и «загородку»

Вы говорили, что «Абсолют Банк» вышел из программы льготной ипотеки, потому что это не так выгодно, как собственные программы банка. Но почему невыгодно вам, но выгодно, например, «Альфа-банку»? Многие банки даже снижают ставку ниже 6,5%.

Смотрите, как складывается стоимость выдачи ипотеки. Есть стоимость пассивов. Например, они стоят нам 5%, потому что вклады же еще старые. Есть риск – он у нас 0,5%, есть операционные расходы – 0,5%. Таким образом, наши расходы на выдачу ипотеки — 6%. По льготной ипотеке государство компенсирует банкам разницу между 6,5% и ключевой ставкой плюс 3 п.п. Ключевая сейчас 4,25%, плюс 3 п.п. – это 7,25%. Расходы у меня 6%, получается маржа 1,25%. При этом есть продукты, в которые я могу вложить рубли с доходностью более 2%. И в этом случае 1,25% мне неинтересно.

«Альфа-банк» выбрал стратегию увеличения доли рынка. Когда борешься за долю рынка, маржинальность всегда снижаешь. У каждого, кто сейчас активно выдает ипотеку на «первичку», амбиции – стать третьим в стране. После Сбера и ВТБ, которые недосягаемые.

А из ипотечных программ какая выгоднее всего банку?

Сейчас, пожалуй, кредитование коммерческой недвижимости: там собственники готовы платить повышенную ставку и всегда быстро выходят из кредита. То есть у них стратегия — быстро рассчитаться, не быть никому должным. Берут кредит на 15 лет, а выплачивают за три года.

Повышенную ставку – это какую?

Около 10-11%. Надо сейчас разобраться, какие типы коммерческой недвижимости останутся востребованы. Но это хорошая ниша.

То есть риски в офисном сегменте вас не смущают? Консультанты сообщают о резком сокращении объемов поглощения офисов и росте вакантности.

Сейчас повышенный спрос на маленькие офисы и магазины с отдельным входом, не в составе больших бизнес- и торговых центров. Люди поняли, что если торговый центр закрылся, и у тебя нет отдельного входа, то ты в принципе работать не можешь, даже если имеешь право. В карантин ведь помните, потом разрешили маленьким магазинам открыться. Но как ты откроешься, если весь торговый центр закрыт?

Вы не раз говорили, что цифровизация очень выгодна для банков. И в зависимости от того, какую долю процессов банк перевел в «цифру» и объема вложенных инвестиций ставка по кредиту может быть сокращена на 0,1—0,5 п.п. Вы очень много успели перевести в цифру, а для клиентов ставки опустили?

Когда мы переходили на цифровую платформу, то поставили задачу вырасти на 60% и сократить операционные расходы на 30%. Это реально был вызов.. Но мы обе задачи выполнили. Причем, для нас основной канал продаж на 90% – партнерский: мы делаем так, чтобы удобно и выгодно было застройщикам и агентствам недвижимости, ведь точка входа для заемщика – именно они, а не банк.

Что касается ставок, то давайте будем откровенны: сейчас на фоне дорожающего квадратного метра ставка уже мало что решает для конечного покупателя. И «цифра» здесь не при чем.