Секреты бизнеса

«Прoвoкaции» дeвeлoпeрoв привoдят к рoсту цeн нa квaртиры

Льгoтнaя ипoтeкa пoд 6% снaчaлa рaскaчaлa, a тeпeрь спoсoбнa oбвaлить рынoк нoвoстрoeк Бaрнaулa, прeдпoлaгaют экспeрты. Пo иx мнeнию, прoгрaммa в пaндeмию пoмoглa зaстрoйщикaм сoxрaнить рaбoчиe мeстa, зaвeршить стaрыe прoeкты и нaчaть нoвыe, a для гoрoжaн сдeлaлa жильe бoлee дoступным. Oднaкo из-зa стрeмитeльнoгo (и нe всeгдa оправданного) роста цен на новостройки вся выгода от льготной ипотеки была потеряна. Amic.ru поговорил с риелторами и узнал, как девелоперы искусственно создают ажиотаж на квартиры и почему на рынке может возникнуть пузырь.

Хотели как лучше

Льготная программа негативно влияет на рынок жилья в России. С таким заявлением 25 ноября в Госдуме выступила председатель Банка России Эльвира Набиуллина. По ее мнению, программа спровоцировала резкое удорожание недвижимости по всей стране и, соответственно, снизила доступность квартир для россиян. Хотя должны была повысить.

«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и доходы населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», – отметила глава ЦБ.

Барнаульские риелторы соглашаются: программа действительно спровоцировала резкий скачок цен на квартиры, но покупателей эта динамика пока не пугает.

«На рынке наблюдается ажиотажный спрос, квартиры дорожают, сделки происходят как на «первичке», так и на «вторичке». Но дело не только в программе: весной курс рубля упал, летом Центробанк снизил ключевую ставку до 4,5%, а также активизировались те, кто давно откладывал покупку. Вот все эти факторы слились воедино, и мы видим спрос на жилье», – говорит руководитель агентства недвижимости «Ключ-Риэлт» Константин Никитеев.

Еще летом эксперты по недвижимости отмечали: они впервые за долгие годы столкнулись с тем, что не могут предложить покупателю подходящие варианты квартир. Осенью в Барнауле в продажу поступили квартиры в нескольких жилых комплексах, но и они практически не изменили ситуацию на рынке.

«Появился пузырь на ипотечном рынке: у нас даже нет таких квартир, которые можно было предложить клиентам в ипотеку. Кредит одобряют, а вариантов нет: либо цены подняли, либо варианты раскуплены», – объясняет президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Лариса Мельситова.

«Конечно, это утопия»

Повысить (или сохранить) эффективность льготной ипотеки под 6,5% возможно, если установить ограничения на рост цен для строительных компаний, считает руководитель агентства недвижимости «Проспект-Недвижимость» Евгений Ракин.

По его мнению, регулятором может стать даже банк, который рассматривает заявки на кредит. Если он посчитает, что стоимость приобретаемой квартиры намного выше рынка, то может не одобрить заем. В таком случае застройщикам придется либо снижать цены, либо искать покупателей без ипотеки. Но таких на рынке города лишь 10%, говорят эксперты.

«Дешевая ипотека хороша для людей, но мы сами себя загоняем в ловушку: начинаем выгребать все варианты. Это и раскачивает рынок. Люди берут, берут, берут, застройщики видят и начинают поднимать цены, которые становятся неоправданно высокими. У нас нет регулятора, который бы контролировал цены и говорил: «Цена квадратного метра жилья эконом-класса должна не выше такой-то отметки», – отмечает Ракин.  

Пока же на барнаульском рынке жилья как раз и наблюдается такой неконтролируемый рост цен. Эксперты говорят, что некоторые компании создают его искусственно, чтобы извлечь максимальную выгоду из своих проектов.

«Ажиотаж возникает тогда, когда одновременно открывается старт продаж нескольких жилых комплексов. Люди хотят попасть первыми, занимают очереди, чтобы купить как можно дешевле. Сейчас у нас есть примеры, когда продаются только с первого по пятый этаж – самые низковостребованные квартиры. Напоследок девелоперы оставляют самые «вкусные» варианты, которые и так традиционно продаются дороже. Так и создается искусственный ажиотаж», – говорит риелтор.

Другая тенденция, которую «родила» льготная ипотека, – многократное бронирование одной недвижимости несколькими покупателями. Руководитель одной из крупнейших строительных компаний города ранее сообщил amic.ru: на квартиры в ЖК, который еще даже не вышел на рынок, он получает до пяти броней. Риелторы говорят, что ранее с таким они никогда не сталкивались.

«Происходит первичная заявка: клиент пришел, забронировал квартиру. Ему дается 5-10 дней на заключение договора долевого участия. В период, пока действует бронь, приходят еще люди, которые готовы купить квартиру, если первый откажется. И такая очередь. Конечно, это утопия – понимать, что перед тобой пять желающих», – уверен Ракин.

Сейчас подъем, потом – кризис

Спрос на льготную ипотеку до конца года сохранится высоким, уверены эксперты. Однако уже в начале следующего года интерес к программе может упасть. И виной тому – как раз высокие цены.

«Спрос всегда не может быть пиковым. «Первичку» покупают для инвестиций, для сдачи в аренду, для себя. Так вот те, кто берут для себя, а также инвесторы начинают думать, выбирать, считать: «Сколько должна стоить квартира на «вторичке», чтобы ее продать и получить прибыль?» Сейчас на «вторичке» квартир немного, а на «первичке» цены подняли настолько, что люди думают: брать или нет. Однако пока рынок стабилен, мы не ожидаем провалов и ажиотажа», – говорит Евгений Ракин.

Но эксперты не исключают, что в будущем, через 2-3 года, именно из-за льготной ипотеки вообще может наступить кризис. Далеко не все покупатели новостроек брали их для дальнейшего проживания. Кто-то, как заметил Ракин, вкладывал в новостройки, чтобы сохранить сбережения. После сдачи домов эти инвестиционные квартиры «хлынут» на рынок и могут его обрушить, ранее рассказал amic.ru руководитель агентства недвижимости «Перспектива24» Дмитрий Дворядкин.

«Есть риски того, что пузырь инвестиционных квартир надуется, как это было в 2014 году, а потом лопнет и обвалит рынок, как это было в 2015 году. Непросто будет и застройщикам. Сейчас цены на квартиры необоснованно завышены, и если они будут подниматься дальше, нужно подумать, как потом плавно уходить с этой субсидированной «иглы», – отметил Дмитрий Дворядкин.

Эксперты уверены: раз у Центробанка появились сомнение в целесообразности программы льготной ипотеки, долго она не продлится. Тем более что она уже сейчас не выполняет функции, которые на нее возложены. 

«Я не исключаю, что срок программы могут сократить: возможно, она закончится раньше, чем 1 июля», – предполагает Лариса Мельситова.