Секреты бизнеса

В Бaрнaулe с нaчaлa oсeни рaстeт спрoс нa кoммeрчeскую нeдвижимoсть. Пo слoвaм экспeртoв, oбъeкты приoбрeтaют инвeстoры, кoтoрыe нe смoгли нaйти пoдxoдящиx вaриaнтoв нa рынкe жилья, a тaкжe бизнeсмeны, пoдыскивaющиe бoлee нaдeжныe в кризис спoсoбы зaрaбoткa. При этoм цeны нa «кoммeрцию», нeсмoтря нa пoвышeнный интeрeс, oстaются нa уровне весны-лета 2020 года: на рынке пока еще много свободных офисных и торговых помещений, которые остались после закрытия компаний в пандемию. Amic.ru узнал у барнаульских риелторов, как коронакризис изменил рынок и какие форматы востребованы сейчас у предпринимателей.

Койки на эскалаторе

Сменой концепций на рынке коммерческой недвижимости Барнаула уже не удивишь: в пандемию предприниматели стали искать наиболее прибыльные и стойкие к кризису форматы работы. Однако информация о перепрофилирование торгового центра «Геомаркет» (пр. Ленина, 154а) в ковидный госпиталь ошарашила всех участников рынка недвижимости Барнаула, говорит председатель комитета АлтТПП по предпринимательству в строительной сфере Марина Ракина.

«Такая ситуация на моей памяти происходит впервые. Мы знаем примеры в городе, когда социальные объекты отдавали под «коммерцию»: заводы сносили ради строительства торговых центров, кинотеатр «России» переделали под ТЦ, ДК «Химик» отдали Росреестру. Но чтобы коммерческий объект передали под общественные нуждны – нонсенс», – отмечает Ракина.

«Геомаркет» – не единственный, кому грозит столь радикальное переориентирование: госпиталь для пациентов с коронавирусом планировали разместить и в недостроенном торговом центре на ул. Балтийской, 34.

Владелец объекта – барнаульский предприниматель Андрей Комяков – был готов передать площади Минздраву безвозмездно и даже оплачивать коммунальные расходы. Но объект был не достроен, в нем отсутствовала вентиляция и внутренняя отделка. 

Эксперты считают, что открытие госпиталя на базе «Геомаркет» – вынужденная мера, и надеются, что перепрофилирование торговых центров под медучреждения все же не превратится в массовую тенденцию, так как назначение ТЦ, их архитектура, планировки все-таки не адаптированы для такой «миссии».

«Уловимый» молл

Зато торговые центры (и рестораны) легко трансформируются в «офисники». И в Барнауле бизнес уже успел это оценить.

«В ТОЦ «Проспект» торговые площади на четвертом этаже мы переделали под офисы. Был ресторан «Кефир» – стал офисник, была зона галереи – теперь тоже офисы. Еще до пандемии в городе зарождался коворкинг – аренда офисных помещений на несколько часов. Сейчас, когда многие предприниматели переводят сотрудников на удаленный режим работы, это особенно актуально. Сократились торговые площади, часть компаний ушли в интернет. Освобождаются помещения и в бизнес-центрах, чтобы использовать их под новые направления. Но вот какие именно – сказать сложно», – говорит Марина Ракина.

Впрочем, к смене форматов готовы далеко не все собственники помещений, отмечает руководитель агентства недвижимости «Ключ-Риелт» Константин Никитеев. По его словам, объяснить владельцу объекта, что нужно отказаться от прежней концепции, непросто. А уговорить искать и внедрять форматы, которые еще не отработаны, практически невозможно.

«Раньше, до пандемии, собственник большого молла мог считать себя обеспеченным человеком, у которого все состоялось. Сейчас же сама концепция торговых центров под большим вопросом: они потеряли до 30% арендаторов. Но за один день у ТЦ невозможно сменить концепцию, изменить площадь, найти новых арендаторов. Сложности у кинотеатров, фуд-кортов. Как их адаптировать под новые реалии – большой вопрос. Возможно, скоро мы увидим трансформацию ТЦ в распределительно-логические центры, досугово-торговые центры, склады, шоу-румы или другие форматы», – считает Никитеев.

Подстраховка, «подушка», помощь

Эксперты говорят, что осенью на рынке коммерческой недвижимости впервые за полгода появились инвесторы. Как раз они готовы рассматривать универсальные форматы, чтобы можно было заниматься, например, торговлей, но затем быстро переоборудовать помещение под офис.

«Рост курса доллара и удорожание новостроек стали причиной того, что многие начали рассматривать «коммерцию» как способ инвестиций, заработка. Жилая недвижимость уже не дает ту доходность, которую бы люди хотели. Скоро он вообще сведется к нулю: цены на «первичку» растут с невероятной скоростью. Ставка по ипотеке вообще может достигнуть 0%, но цена квадратного метра 100 тысяч рублей», – говорит Константин Никитеев.

При этом стоимость коммерческих помещений пока не растет, она остается на уровне весны-лета 2020 года. По словам Никитеева, на этом рынке нет ни льготных программ, ни ипотек, большинство объектов инвесторы приобретают без использования кредитов. 

«Если человек раньше не был знаком с рынком коммерческой недвижимости, то он смотрит на заполняемость арендаторами и денежные потоки, которые они дают. Он хочет купить стабильный бизнес и получать деньги. Также подобными объектами интересуются те, кто уже имеет какой-то бизнес. Часть помещения они готовы использовать самостоятельно, часть – сдавать в аренду. В этом случае у предпринимателя будет подстраховка. Заявки от бизнесменов на такие помещения поступают все чаще», – отмечает эксперт.

Руководитель агентства недвижимости «Проспект-Недвижимость» Евгений Ракин дополняет: «подстраховку» сейчас ищут даже застройщики, и многие из них не выставляют на продажу нежилые помещения на первых этажах жилых домов. 

«Сейчас большинство собственников ликвидных и приносящих доход помещений стараются сдать их в аренду и подождать, посмотреть, что будет с курсом, пандемией. Крупные инвесторы тоже перестали продавать «коммерцию». Например, строится жилой комплекс на красной линии, часть помещений девелопер оставляет за собой, это «подушка»: их можно сдать в аренду, продать, когда появится необходимость», – отмечает он.

Эксперты предполагают, что рынок коммерческой недвижимости продолжит меняться и в 2021 году. В итоге уже в ближайшем будущем таких «чистых» форматов, как только офисные или торговые центры, почти не останется. Бизнес будет искать варианты, которые сработают даже в кризис. Но пока эксперты не готовы прогнозировать, какие форматы окажутся наиболее «живучими».