Секреты бизнеса

В рaзгaр нaчaвшeгo кризисa, усугублeннoгo пaндeмиeй, нa рынкe нeдвижимoсти нaчaлся нaстoящий xaoс. Чтo дeлaть? Прoдaвaть, пoкупaть, снимaть с прoдaжи… Нaсущныe вoпрoсы сeгoдняшнeгo дня. Рeдaкция «Нeдвижимoсть Aлтaй» взялa интeрвью у oднoгo из oснoвaтeлeй рынкa нeдвижимoсти Бaрнaулa, извeстнoгo экспeртa, Гeннaдия Мaлкoвa.

Гeннaдий Eфимoвич, Вaшe мнeниe o сoстoянии рынкa нeдвижимoсти, aнaлиз и прoгнoз.

 Я жe пoчти гoд кaк уexaл из Бaрнaулa, нo кo мнe, oсoбeннo в пoслeдниe дни, прoдoлжaют звoнить и писaть  знaкoмыe люди и клиeнты с вoпрoсaми o ситуaции нa рынкe нeдвижимoсти. Людeй нe oчeнь интeрeсуeт, ктo винoвaт в нoвoм кризисe, a глaвнoe – чтo тeпeрь сo всем этим делать. Срочно покупать. Срочно продавать или сидеть смирно и наблюдать?

  18 марта в «Недвижимости Алтая» был опубликован материал «Три кризиса, которые были на рынке недвижимости». Хочу внести в неё небольшие коррективы. Настоящих кризисов было четыре.

 1994 год (11 октября). «Чёрный вторник». Причина этого кризиса — несбалансированность российской экономики и валютного  рынка, что повлекло первое резкое падение курса рубля по отношению к доллару. 

 1998 год. Причина — дефолт ГКО, объявленный государством, и, как следствие — снова резкое падение курса рубля. Тогда долларовые цены на недвижимость в крупных городах России действительно упали, но рублёвые цены в Барнауле резко выросли. Продавцы возвращали задатки, и не обходилось без криминальных «разборок». Тогда на фоне дефицита жилья родилась схема обмана дольщиков со стороны строительной компании «Барнаулстрой». Эту тему власти разрулили только через 15 лет.  

2007- 2008 г.г.  Кризис начался с банкротства ипотечных банков в США. После атаки на башни-близнецы в Нью-Йорке в 2001 году, на фоне страхов и неопределённости, консервативные американские семьи не захотели  рисковать и покупать новое жильё. Тогда ипотечная система решила снизить барьеры и на самых беспрецедентно льготных условиях стала выдавать ипотечные кредиты. Жильё скупили семьи без стабильных доходов, и всё это привело к тому, что со временем они не смогли платить по счетам. Массовые неплатежи обрушили американскую ипотечную систему, и запустили общемировой кризис. Рубль снова рухнул. После некоторых колебаний цены на недвижимость стали снижаться.

2014 год. Причина – «Крымская весна» и последовавшие за ней санкции, снижение цен на нефть. Следствие — снова обрушение рубля. Спрос на недвижимость сначала поднялся, а затем начал угасать. Понадобилось почти пять лет на восстановление средней по России стоимости квадратного метра жилья. 

    У каждого кризиса были свои причины, но каждый раз девальвировался рубль и, спасая свои сбережения, граждане стремились вложить их в квадратные метры. 

 2020 год. Снова кризис. Мне представляется, что сейчас мы находимся в кризисе совершенно иного масштаба. Если образно, то это сумма упомянутых четырёх, помноженная на мировой кризис от вируса с подмешиванием своих ингредиентов.  Подавляющее большинство комментаторов в своих прогнозах основываются на опыте двух предыдущих, которые у них в памяти. Последствия этого кризиса будут совершенно другими.

  Во-первых, весь мир ждёт тотальная безработица. Она даст общее падение мирового ВВП, что уже само по себе существенно повлияет на экономику России, даже если бы мы были островком экономической стабильности. Но и у нас будет массовая безработица. Семьи, находящиеся в ипотеке, и лишившиеся дохода, скоро не смогут платить и станут продавать своё жильё. Даже если они на какое-то время они получат поддержку от банков или государства.  Семьи, которые планировали покупку с ипотекой – не станут рисковать. Пока же самые отчаянные люди спешат купить себе жильё, которое уже через полгода-год будет стоить намного дешевле.

   Во-вторых, в связи крайне низкой стоимостью нефти, и  по совокупности иных объективных причин бюджет будет испытывать недофинансирование. Возможно серьёзное сокращение государственных финансовых  обязательств, в том числе и в жилищной сфере.

  В третьих, уже начал страдать средний и малый бизнесы в первую очередь из сферы услуг. Они лишились клиентов. Многие не смогут восстановиться, и их ждёт банкротство. Их арендодатели не получат арендную плату и так по цепочке. Соответственно не будут собраны и налоги с этой сферы. 

  На рынке коммерческой, офисной недвижимости можно ожидать освобождения большого числа помещений, снижение арендной платы почти до стоимости коммунальных услуг, значительное снижение стоимости объектов. С другой стороны вряд ли можно ожидать снижения налога на недвижимость. 

Как поведет себя первичный рынок жилья?

   Первичный рынок будет испытывать давление с нескольких сторон. Из-за роста курса доллара  повысится стоимость строительных материалов. Будет нарушена сложившаяся производственная логистика, что так же повлияет на цены. Банки поднимают проценты по кредитам. Увеличится нагрузка на застройщиков, работающих  по эскору счетам, им придётся поднимать цены по совокупности причин. Для новых заёмщиков получить ипотеку станет значительно труднее. Часть строек обанкротится. Появятся новые обманутые дольщики. Им уже никто не поможет. Застройщики, работающие по новой схеме, могут пострадать от того, что часть дольщиков, решая свои вновь возникшие финансовые проблемы, начнут массово расторгать  договоры долевого участия в соответствии с Законом, забирать свои деньги и выходить из ипотеки, чтобы остаться при деньгах, хоть и с потерями. Эти квартиры вновь поступят на рынок и увеличат предложение. Первичный рынок в ближайшие годы ждёт стагнация.

Что будет на вторичке? 

Вторичный рынок  совсем не зависит от эскроу счетов и от стоимости строительных материалов. Он более гибок. Но многим собственникам вторичных квартир, так же как и всем остальным в период длительной безработицы  будут нужны деньги для жизни, лечения и т.д. Им придётся продавать своё жильё, чтобы купить площадь поменьше и получить доплату. На рынке прибавится жилья.  Сроки экспозиции квартир увеличатся  до полугода как минимум. Но, даже при этом,  вторичный рынок будет намного активнее первичного

 Элитное жильё потеряет не менее 5% своей стоимости уже до конца года. Этот сегмент просядет основательно. 

   В итоге на квартирном рынке примерно за полгода-год увеличится количество предложений как первичного так и вторичного жилья с одновременным сокращением количества потенциальных покупателей. Цены будут снижаться медленно, но верно.  И это закономерно, так как все комментаторы в один голос говорят, что недвижимость — лучший способ сберечь свои накопления. Вот и сберегли. А теперь деньги срочно понадобились. На одного покупателя будет приходиться с десяток продавцов. Продаст тот, кто первый начнёт снижать цену. 

Малоэтажное строительство может спасти ситуацию?

   Малоэтажка может стать спасательным кругом. Здесь нет эскроу счетов. На фоне банкротства ряда подрядчиков рынок квалифицированной рабочей силы со строительной техникой  покроет все нужды индивидуальных застройщиков. Будут востребованы земельные участки с готовыми сетями за адекватную цену и в длительную рассрочку. Таких участков в пригороде Барнаула предостаточно.  Преимущество индивидуального дома по сравнению с квартирой в многоэтажке сейчас многие оценили. Плюс  свой натуральный продукт с огорода и достаточно места для хранения запасов на случай следующего кризиса.

 Ставка по ипотеке сейчас не будет играть существенной роли. Если семья лишится работы, то банк не даст ей кредит независимо от уровня кредитной ставки.

   Как всегда ситуацию могут осложнить несогласованность действий административных органов. Каждый будет исполнять свои законные регламенты независимо от текущей ситуации. «Работа по правилам» будет не столько помогать, сколько мешать предприятиям, предпринимателям и гражданам в преодолении кризиса и в выходе из него.   Карантин с разной степенью свободы передвижения будет длиться несколько месяцев. В этот период будут накапливаться «логистические тромбы» в работе структур в той или иной степени влияющих на сделки с недвижимостью.

  Вероятность такого развития событий я оцениваю примерно в 75%. И это если нас минует «итальянский сценарий» эпидемии.  Остаётся только надеяться, что у нас не будет больших потерь.

Как кризис повлияет на агентства недвижимости?

  В Барнауле «на удалёнку» уйдут не только свободные агенты, но и сотрудники агентств недвижимости. Не все агентства смогут сохранить свои коллективы. Я считаю, что любое агентство недвижимости — это территория, где созданы условия для работы агентов, которые по своей сути являются самозанятыми предпринимателями. Различные агентства предлагают разный уровень рабочего сервиса для агентов.  От уровня этого сервиса зачастую зависит и величина доли от дохода, которая остаётся у компании после каждой сделки, которую ведёт агент. Сейчас, на «удалёнке», агенты будут работать «из дома». Перечень сервисов от агентства агенту резко сократится. Финансовую долю агентства придётся сокращать, а проценты агенту — увеличивать. Но с другой стороны, директор агентства всё равно будет обязан оплачивать аренду офиса и текущие затраты. Не каждый директор на это пойдёт.  Только самые талантливые и харизматичные руководители смогут сохранить свои коллективы. Большинство опытных агентов так и не вернутся, уйдут на «вольные хлеба». Они пополнят ряды свободных агентов, но при этом сохранят за собой не только наработанные связи, но и наработанных клиентов. Это обычная эволюция, но в нынешний кризис всё произойдёт очень быстро. Так называемые «плановики», перестанут пользоваться общим офисом, а значит, перестанут платить взносы своему «директору». 

   «Свободные агенты»  «на удалёнке» будут продолжать кооперироваться в сообщества на основе мессенджеров. Им придётся более плотно сотрудничать и проводить совместные партнёрские сделки. Им придётся научиться помогать друг другу и доверять друг другу, либо искать другую работу.  В конце марта стартовала полноценная работа Мультилистинговой Системы на базе портала «Недвижимость Алтая». Инициатором её создания стала Первичная Профсоюзная Организация Агентов по недвижимости Алтайского края. Вступив в члены нашего профсоюза любой «свободный агент» получит преимущества по размещению объектов своих клиентов в общей базе и сможет через Систему Партнёрских Продаж подключить к их продаже всех членов профсоюза. Клиент будет знать, что его объект продаёт сообщество агентов, и он сохранит лояльность своему агенту до завершения сделки. Такое Уникальное Торговое Предложение убедит любого продавца. Или почти любого. В то же время члены профсоюза Агентов по недвижимости Алтайского края для продвижения своих объектов в крупных федеральных базах, таких как АВИТО, ЦИАН и др. корпоративно участвуют в размещении своих объектов в МЛС «ЛотИнфо». Таким образом, за символическую плату члены профсоюза имеют эффективные и современные сервисы по продвижению своих объектов. В период кризиса любая экономия имеет значение.     

  Возможно, всё пойдёт совсем другим путём. Если у коллег  есть другое мнение с аргументами, хотелось бы его услышать. Чем больше точек зрения, тем лучше. 

Справка: Малков Геннадий Ефимович, Председатель Первичной профсоюзной организации  агентов по недвижимости Алтайского края.