Секреты бизнеса

Нaступaeт вeснa, и зaстрoйщики трaдициoннo нaгнeтaют рынoк прeдскaзaниями o пoвышeнии цeн зa «квaдрaт». Экспeрты стрoитeльныx кoмпaний рeгулярнo выступaют в СМИ с прoгнoзaми oб удoрoжaнии нoвoстрoeк минимум нa чeтвeрть к сeрeдинe 2021 гoдa. 

Пoкупaтeли бeгут в oфисы прoдaж, чтoбы сдeлaть «выгoдную» инвeстицию в жильe, кoтoрoe мoжнo будeт пeрeпрoдaть, сдать в аренду или оставить детям. И расстраиваются, когда обнаруживают, что спустя несколько месяцев аналогичные квартиры не только не подорожали, но и доступны по спецусловиям с существенным дисконтом.

Ничто так не влияет на покупательскую активность, как прогноз о скором повышении цен. В 2014 году, когда в СМИ появились сообщения о возможном подорожании гречки, ее мгновенно смели с прилавков, что действительно спровоцировало ее дефицит и рост цен. В январе этого года в Азии разразилась эпидемия коронавируса, в СМИ начали писать, что болезнь передается воздушным путем и защитить от штамма может обычная медицинская маска. Маски смели с прилавков аптек, в некоторых регионах их стоимость выросла в пять раз.

Девелоперы пользуются этим инструментом сознательно — и очень давно. Главная заповедь пиарщика любой строительной компании: всегда утверждать, что квартир меньше, чем желающих их купить, а цены скоро вырастут. В 2018-2019 годах, на фоне обсуждений принятия закона о переходе на эскроу-счета, эксперты от недвижимости появлялись в СМИ с прогнозами об увеличении себестоимости строительства и чуть ли не о полуторакратном росте цен на квадратный метр. Это действительно подтолкнуло активность покупателей: все аналитики рынка фиксировали повышенный спрос на новостройки. И цены выросли: сами покупатели, их повышенный интерес к жилью, послужили причиной повышения стоимости новостроек.

Правда, после внедрения механизмов эскроу обещанного полуторакратного роста не случилось. А когда пик покупательской активности прошел, девелоперы хоть и не снизили цены, но устроили аттракцион невиданной щедрости: сезонные акции и скидки, размер которых достигал 20-процентных значений. В итоге терпеливые клиенты имели возможность купить приглянувшуюся квартиру на «дне» рынка по старой цене или даже дешевле — с солидным дисконтом от застройщика.

Грубо говоря, механизм выглядит так: в преддверии активного покупательского сезона (весна, осень) застройщики запускают волну в СМИ о грядущем повышении цен. Покупатели реагируют повышенным спросом. Компании поднимают цену. Как только спрос падает (лето, зима), девелоперы предлагают покупателям специальные условия, бонусы и якобы эксклюзивные скидки. Сезон — сезоном, но план продаж нужно выполнять.

Так когда лучше купить квартиру? Сейчас, доверившись девелоперам, пока цены не выросли? Или подождать, последив за ситуацией на рынке? Мы сформулировали пять причин, почему с покупкой квартиры лучше подождать до лета:

1.      Очевидно, что появление синонимичных комментариев о росте цен от разных застройщиков — результат их договоренностей. Если аналогичным образом будут вести себя и покупатели, стоимость квартир получится «сбить». Вы не покупаете жилье, другие люди не покупают жилье — спрос упадет, и застройщики будут вынуждены снижать цену, урезая свою маржу. Уже к лету та же самая квартира будет стоить дешевле или с ней в придачу будет поставляться кладовка или парковочное место.

2.      Весна — самая горячая пора на рынке недвижимости. Отделы продаж всех застройщиков без труда выполняют планы весенних месяцев, поэтому им не выгодно предлагать особые дисконты и спецусловия своим клиентам. Летом, когда покупательская активность снижается, а план нужно выполнять, продавцы гораздо сговорчивее и могут предложить хорошую скидку или дополнительный пакет.

3.      Рынок жилой недвижимости «перегрет». Цены в строящихся ЖК практически сравнялись со стоимостью вторичного, уже готового к заселению жилья, куда и уходит покупатель новостроек. Все это сказывается на снижении спроса, который в январе упал на 10 % по сравнению с показателями аналогичного периода 2019 года.

4.      Президент анонсировал дальнейшее снижение ипотечных ставок до 7–8 % уже к лету этого года. Покупка квартиры сейчас, по более высоким ставкам, гарантирует более объемный стартовый взнос и более высокие ежемесячные платежи.

5.      Глобальные процессы также оказывают влияние на рынок жилой недвижимости. Например, ситуация с распространением коронавируса уже повлияла на снижение экономик некоторых азиатских и даже европейских стран. Распространение вируса в городе Ухани, например, повлияло на снижение стоимости квартир в нем на 40–70 %! Перед покупкой квартиры стоит перестраховаться и убедиться, что вирус купирован и не появится в России — и не обрушит тем самым цену только что купленного жилья. Кроме того, на случай любых глобальных бедствий всегда полезно иметь живой запас денег, а не замороженные в новостройке средства.

Таким образом, весенний бойкот покупки новостроек выглядит вполне закономерным решением. Рынок перегрет, цены завышены, ипотека дешевеет. Мировая, а следом за ней и российская экономика испытывает замедление роста, в том числе из-за вспышки коронавируса в Китае — как это аукнется на девелоперских проектах, неизвестно.

Ни экономических, ни социальных, ни законодательных предпосылок для повышения цен нет — а следовательно, и нет необходимости покупать квартиру именно сейчас, несмотря на «страшилки» девелоперских экспертов. Лучше не торопиться, подождать до лета, последить за рынком, а весну посвятить работе, отдыху или семье.

Никита Журавлёв