Секреты бизнеса

Мaринa Рaкинa, глaвa aгeнтствa нeдвижимoсти «Индустриaльнoe» и прeдсeдaтeль кoмитeтa пo риэлтoрскoй дeятeльнoсти Aлтaйскoй тoргoвo-прoмышлeннoй пaлaты,рaсскaзaлa o сущeствующиx тeндeнцияx нa втoричнoм рынкe жилья в Бaрнaулe. Oнa пoдeлилaсь инфoрмaциeй o кaтaстрoфичeскoй мигрaции из рeгиoнa и прeдпoчтeнияx сoврeмeннoгo пoтрeбитeля. Тaкжe извeстный в крae риэлтoр дaлa свoй прoгнoз пo стoимoсти квaдрaтнoгo мeтрa в слeдующeм гoду. С гoстьeй рeдaкции Altapress.ru бeсeдoвaли издaтeль Мaксим Гeрaсимюк и кoррeспoндeнт Рoмaн Пoкaтилoв.

Рынoк пoкупaтeля
— Мaринa Сeргeeвнa, xoтeлoсь бы для нaчaлa услышaть вaшу oцeнку, кaк этoт гoд слoжился для «втoрички»? Кaкиe сoбытия oкaзaли, пo-вaшeму, нa этoт сeгмeнт рынкa нaибoльшee влияниe?

— 2019 гoд для втoричнoгo рынкa нeдвижимoсти прoшeл бeз кaкиx-либo взлeтoв и пaдeний. Мы мoжeм гoвoрить тoлькo o спoкoйныx, рoвныx тeндeнцияx. При всeй экoнoмичeскoй стaбильнoсти нe стoит зaбывaть, чтo рынoк пoдoгрeвaeт «пeрвичкa»: тo,чтo eщe вчeрa былo «дoлeвкoй» — сeгoдня стaлo втoричкoй.

Люди выxoдят с прeдлoжeниями o прoдaжe тaкиx квартир по разным причинам: кто-то просто переезжает в другой регион, а кто-то понимает, что ему нужна квартира побольше,потому что он за это время родил ребенка и т.д.

 Поэтому на рынке становится больше предложений по вторичному рынку, который разделился на два сегмента. Первый — совсем старое жильё, из которого все уезжают. Оно привлекательно только в одном — садики, школы, детские площадки имеются в шаговой доступности, автобусные остановки рядом. В этот сегмент как правило заходят люди без машин.

— А второй сегмент?

— Ко второму относятся, соответственно, новостройки, которые, с точки зрения вторичного рынка, сейчас на пике своей инвестиционной привлекательности. И, тем не менее, в текущей ситуации инвестор может остаться в минусе.

Например, он купил трехкомнатную квартиру, грубо говоря, за 2,5 млн. рублей, а сегодня вынужден продавать ее за 2 млн. Потому что таких продавцов, как он, на рынок вышло много. Поэтому, если мы сравниваем новостройки первичного и вторичного рынков,то на последние сегодня нет большого спроса из-за массовости предложений.

Что касается эксклюзивных предложений — это, к примеру, старый фонд, а также квартиры в хороших домах, срок службы которых составляет 25−30 лет, находящихся в районах с развитой инфраструктурой — то они востребованы.

Сложными для реализации остаются квартиры, которые находятся в очень старых домах — на Потоке, поселке Силикатном. Люди становятся требовательнее, они хотят жить более в качественных условиях, ближе к поликлиникам, школам.

С ремонтом — лучше
— Чей сегодня рынок недвижимости в Барнауле — продавца или покупателя? Кто в большей степени влияет на сделку?

— Покупатель.

— Значит, выбор предложения значительно шире спроса, верно?

— Да. Если мы выставляем на продажу квартиру, то средний срок её жизни для объявления в среднем составляет три месяца.

Если человеку нужно реализовать квартиру быстрее, мы советуем ставить цену на нижнюю планку средней рыночной стоимости. Если квартира пригодна для проживания здесь и сейчас, а в квартире нужен ремонт, то даже при такой цене ее не захотят покупать. Берут такую же, но с ремонтом.

Несколько лет назад я была в Рубцовске. Там в одном доме, в одном подъезде, на 2 этаже двухкомнатная квартира без ремонта стоила 800 тыс. рублей, а на третьем такая же продавалась за 1.5 млн, но с хорошим ремонтом.

— Люди не хотят уходить в длинный ремонт?

— Да, им нужен готовое жилье, готовая ипотека. Продавцы считают, что лучше за 800 тыс. рублей продать, а покупатель говорит: «Я не могу купить квартиру, в которой мне пришлось бы делать еще и ремонт».

С одной стороны, хорошо, что не будет самовольных, каких-нибудь очень экзотических перепланировок, юридические документы по которым довольно сложно оформить, а саму квартиру — продать. Подобная тенденция многое говорит о потребителе в нашем регионе.

Наблюдается еще одна тенденция по рынку в этом году. Правда, она эксклюзивная,не массовая. Квартиры большой площади дробятся на более компактные, а затем продаются. Раньше люди объединяли две квартиры, присваивали им один адрес — допустим, с площадью где-то 200−300 квадратов. Но время прошло, дети выросли и уехали,коммуналка давит.

— Налог на имущество не за горами

— Да! И поэтому люди хотят вернуть первоначальное состояние квартир, уйти в меньшую площадь. Застройщики, например, больших площадей вообще сейчас не делают. В среднем на вторичном рынке покупают квартиры площадью 50−70 кв. метров.

Студии, двушки и трешки
— Не так давно популярными были квартиры-студии.

— Студии тоже представляют сегодня сложный сегмент рынка. Они перешли из первичного на вторичный рынок, их сложно продавать, потому что слишком много предложений, выбор огромен.

Нужно понимать, что покупательская способность у людей начинает проявляться тогда,когда они имеют доход и детей. Соответственно им нужно жить в квартирах побольше. Сейчас в Барнауле наблюдается высокий спрос на двухкомнатные квартиры от 50 кв. метров и трехкомнатные площадью 60−70, максимум 80 кв. метров. Все что больше — сегмент, который продается от полугода

— Неужели так долго?

— 10 лет назад мы, выставив в экспозицию квартиру, продавали её в течение месяца,причем с учетом непосредственно сделки. И это не смотря на большой объем документов,надо было техника вызывать, нужно было много чего подтверждать.

А сейчас даже на кредитные решения в банке дается 3 месяца, потому что люди выбирают из огромного количества вариантов и не могут определиться.

Цена не меняется
— Что произошло с ценой квадратного метра в целом? Вы говорите, что стабильность эта выражается и в цене…

— Да, мы наблюдаем стабильную ситуацию на рынке. На протяжении 1.5−2 лет цена держится примерно на одном уровне. Если мы говорим о росте цены, то разница заключается лишь в том, что тогда от заявленной цены торговались на 100−200 тыс рублей,а сейчас — на 20−50 тыс. Поэтому нельзя говорить, что цены выросли.

Если говорить о падении цены, то уменьшалось предложение в рамках ликвидности объекта, то есть в соотношении «квартира с ремонтом — без ремонта». Правда, не стоит забывать о влиянии первичного рынка.

Цена «первички» сейчас подросла до цены «вторички». Почему увеличился спрос на вторичный рынок? Потому что бессмысленно инвестировать и ждать, люди готовы сразу приобрести готовое жилье с ремонтом и заселяться.

Подогрев рынка
— Вы отмечаете стабильность на вторичном рынке. Но согласно статистике, доля «вторички» в Барнауле выросла примерно на 10% в сравнении с прошлым годом и сейчас составляет 70%. Об этом, если не ошибаемся, было заявлено в августе. Не наблюдается ли и сейчас тенденция роста спроса?

— Об этом не случайно сказали именно на восьмом месяце: из-за перехода на эскроу-счета на рынке были заблокированы продажи нескольких тысяч квартир. Людям нужно было решать ситуацию здесь и сейчас.

Продавая свою квартиру, они хотели вложить капитал в жилье, которое в будущем сдавалось бы в аренду. Поэтому они дружно побежали на вторичный рынок. Именно поэтому вырос спрос и цена подросла в августе. Мы очень ждали повышения предложений по спросу в ноябре-декабре, но пока его не наблюдаем.

Кроме того, спрос на нашем рынке всегда подогревается сезонностью. В начале осени мы замечали рост предложений по спросу: дети поступили в школу, сельское хозяйство реализовало свой урожай — в рынок пошли деньги.

Сейчас мы наблюдаем стагнацию. Объявления о продаже жилья висит по 2−3 месяца. Ждем, пока наш покупатель до нас дойдет, хотя ипотека сегодня позволяет использовать кредитные ресурсы за 6% годовых — и что только не придумывают банки, чтобы стимулировать рынок. Но даже такая дешевая ипотека сегодня вторичный рынок не подогревает

В поиске стимулов
— Как раз следующий вопрос связан с драйверами продаж. Сегодня государственные инструменты поддерживают вторичный рынок в тонусе? Позволяют увеличивать число сделок? Например, была государственная программа по стимулированию рождаемости(второй — третий ребенок), раньше были военные сертификаты. А что сейчас является драйвером?

— Сейчас нет такой массовости молодых семей с третьим ребенком, чтобы они могли как-то влиять на рынок. Военные — люди прагматичные, умные. Они могут выбрать любой регион в России.

Зачем им возвращаться после выхода на пенсию в Алтайский край? Такие, конечно, есть,но их совсем немного. Ветхого и аварийного жилья практически не осталось и т. д. Словом,сейчас нет ни одной госпрограммы, которая могла бы подогреть вторичный рынок нашего края. А если и есть, то они направлены на молодые семьи.

А молодые люди, конечно, выбирают первичный рынок. Но давайте посчитаем: молодой семье нужна как минимум двухкомнатная квартира — это примерно 1,8 млн. рублей. При этом 500 тыс. им дает государство, нужна еще ипотека на 1,3 млн — это ориентировочно 15−17 тыс. рублей платеж в месяц. Поэтому, конечно, молодые семьи среди клиентов тоже встречаются нечасто.

Страшная миграция
— Скажите, миграция населения сейчас сильно влияет на вторичный рынок? То есть, условно говоря, переезд людей в Барнаул или из Барнаула в Москву и Санкт-Петербург отражается на рынке?

— Этот процесс очень остро отражается на нашем рынке. Ситуация плачевная — каждый пятый, обратившийся в нашу компанию, это человек, который уезжает из Барнаула. Мы,конечно, не весь рынок, наша целевая аудитория — это сегмент «средний-средний плюс».

А приезжают к нам из сел и малых городов Алтайского края. У людей денег ровно 1−1.5 млн рублей, что хватает на покупку жилья эконом-класса.

— А куда переезжают барнаульцы?

— Обычно в Санкт-Петербург. По нашей статистике, это самый популярный город среди барнаульцев для переезда. Наверное, по менталитету и культуре нам он близок. Перемещаются также в теплые районы — Краснодар, Сочи.

На четвертом месте Новосибирск, он географически ближе и роднее, там более качественный уровень жизни. А у кого совсем много денег, те переезжают в Москву. Уезжают от нас люди, которые вырастили детей, поехали с ними учиться, у них есть деньги, возможности.

Мне даже немного страшновато думать об этом, но цифры, о которых говорит наша статистика, показывают, что уезжающих может быть даже больше.

Нет в крае того отраслевого магнита, который позволил бы нам здесь создавать рабочие места, развивать предприятия, формировать достойную зарплату.

Миллион парадоксов
— Еще один важный вопрос хотели вам задать, как эксперту. Существует национальный проект «Жилье», который в том числе касается Алтайского края. Он подразумевает, что к 2024 году мы должны построить и сдать 4,9 млн квадратных метров жилья. Но кто это будет покупать? В среднем 700 тыс. квадратов в год строится у нас, рынок и так избыточен по предложению. А предлагается строить и сдавать по миллиону.

— Если что-то произойдет выдающееся, и поток населения к нам будет прибывать, если наши дети захотят оставаться в местных учебных заведениях и жить именно в Барнауле,то наверное, будет кому покупать эти квартиры. На самом деле застройщики продают активно и быстро —к моменту сдачи дома, как правило, не остается не проданных квартир. Вопрос только в том, что в будущем эти квартиры тоже перейдут на вторичный рынок.

Рынок может подогреть переходящее состояние, вызванное применением эскроу-счетов,когда застройщик будет вводить за свой счет в эксплуатацию объекты, а продавать начнет их позже. Но это палка о двух концах. Либо раскупят весь дом, как только его откроют к продажам, потому что создастся дефицит жилья.

Либо, напротив, жилья будет переизбыток, и тогда возникнет конкуренция между первичным и вторичным рынком. И тогда на рынке будет такое количество квартир, что можно прогнозировать коллапс с точки зрения полного отсутствия желания у покупателя что-то приобретать.

Дело в том, что активность потребителя ежегодно снижается, мы идем к ситуации, когда на рынке будут представлены два сегмента примерно в одинаковых условиях. Поэтому,конечно, хочется думать, что те люди, которые пишут эти госпрограммы и нацпроекты,понимают, что делают.

Ипотека на ипотеку
— Несколько месяцев назад в крае наблюдался пик объема выдачи ипотеки, теперь наблюдается тенденция к спаду. При этом эксперты отмечают, что сегодня растет популярность на так называемую «ипотеку на ипотеку». Популярна ли она сейчас на вторичном рынке?

— Да, однозначно — закредитованность населения высокая. Каждая третья-четвертая квартира либо была в ипотеке, либо находится там в данный момент. Раньше при ипотечной сделке мы рисковали средствами покупателя.

Мы должны были деньги у покупателя взять, по предварительному договору внести их в банк, снять ипотеку. А что за это время происходило с продавцом — сказать сложно. Он мог поругаться с женой, могло дойти и до летального исхода. В этом были колоссальные риски. Банки нас услышали и начали ипотеку перекредитовывать.

Но здесь еще возникает вопрос юридического оформления. Потому что за это время в крае было использовано очень много материнских сертификатов в счет погашения ипотечных кредитов. А что делать, если я в период действия кредита погасила часть ипотеки таким образом?

По окончанию погашения всего кредита мне нужно наделить детей долями,соответственно, у банка возникают большие риски. Как он может перекредитовать объект,который нужно вывести из залога, наделить детей долями, получить постановление органов опеки, и только тогда он подлежит новому кредитованию с новой ставкой?

Сейчас с такими ситуациями мы сталкиваемся часто. А ведь еще нужно понимать, что есть банки, которые выдали ипотеку и ушли с рынка Алтайского края.

Горожане переезжают в центр
— Раньше люди пытались уехать из спальных районов Барнаула в центр. Сейчас нет обратного процесса, в связи с тем, что центр стал переполнен и чрезвычайно загазован?

— Мы видим, что люди стали еще больше переезжать из новостроек в центр, потому что здесь, в центре, появилось новое жилье. Каждый год происходит одна и та же история: дети идут в вуз или школу, родители начинают активно покупать жилье рядом со школами, поскольку ужесточились правила прописки и проживания.

Например, тот, кто купил жилье в Фирсовой слободе и завел детей, столкнулся с тем, что целый день тратит на доставку ребенка в школу, в секции. Поэтому люди стали покупать квартиры в центре, в качестве второго жилья на период учебного года. Это сегмент покупателей «средний» и «средний+».

Вообще, портрет покупателя значительно изменился. Сейчас при выборе квартиры для людей важны коммунальные платежи, управляющая компания и образ жизни соседей. Раньше покупателями были наши родители, которые приобретали жилье для детей. Или люди в возрасте 30−40 лет, которые уже встали на ноги.

— А какой портрет покупателя жилья сегодня?

— Это активные люди, которые ездят по миру, которые могут сесть и уехать куда-нибудь далеко на выходные. Им сейчас нужно ликвидное жилье небольшой площади. Такое жилье,которое необременительно в обслуживании и эксплуатации.

Если наши мамы и папы покупали квартиру один раз и на всю жизнь, чтобы детям и внукам досталась в наследство, то сегодняшний покупатель об этом совсем не задумывается. Он не размышляет о покупке 3−4-х комнатной квартиры.

Он считает: мы лучше детям купим потом однокомнатную квартиру. Современная тенденция такова, что люди живут там, где можно покушать и переночевать. Все остальное время они занимаются чем-то вне дома.

Союз неизбежен?
— Как вы прогнозируете изменение взаимоотношений между застройщиками и риэлторами? Понятно, что у застройщиков сейчас возрастут расходные обязательства — раньше они пользовались деньгами клиента, сейчас таких денег нет. А тратиться на рекламу и маркетинг по-прежнему необходимо. Не думаете в связи с этим, что ваше взаимодействие станет более тесным?

— Вся центральная Россия именно так и думает. Застройщики понимают, что через полтора года дома, построенные по эскроу-счетам, станут конкурентами вторичному рынку. Все эти квартиры также будет размещаться на Avito, которая от этого выигрывает — в неё будет вливаться много денег.

Центральная Россия говорит: «Нам проще сейчас продавать по эскроу-счетам через риэлторов, потому что это самая дешевая услуга». Маркетинг — это в среднем 10% от стоимости сметы проекта, банк — это 7−10% от стоимости кредитных средств,а риэлтор — это 3−5% от общего внесенного денежного потока для застройщика.

Местный рынок сегодня разделился на две части, Одна часть застройщиков говорит «Спасибо, мы попробуем сами», а вторая — «Мы поняли, что лучше работать с риэлторами» и продолжают с нами сотрудничать.

Риэлторы сейчас в выигрышном положении, потому что у нас есть вторичный рынок,мы из него легко переходим в первичный. К нам приходят люди, которые планируют покупать «первичку», хоть мы и занимаемся продажей вторичного жилья.

У застройщика отсутствуют такие отделы продаж — их дорого содержать. Нужны постоянные тренинги, продавцов нужно учить. Если клиент пришел к риэлтору и по принципу «единого окна» получил информацию сразу обо всем рынке, то к каждому застройщику покупатель должен дойти самостоятельно.

И уже на пятом застройщике у него начинает кружится голова, он не может определиться с выбором. Поэтому я очень надеюсь, что наше сотрудничество с застройщиками будет более качественным и крепким.

О чем еще рассказала Марина Ракина

О нежилых помещениях на первых этажах

— Сегодня эта процедура регулируется законодательством. Стало крайне сложно перевести квартиру на первом этаже из жилого в нежилое. Для этого нужно иметь 100%-ное согласие собственников всего дома, добиться этого практически невозможно. Застройщики, поняв эту историю, стали проектировать в многоквартирных домах нежилые помещения на первых этажах.

Если 10 лет назад из квартир на первом этаже массово делали магазины и офисы, то сегодня такое происходит крайне редко. Так поступают те, кому в наследство досталась квартира, они не могут ее продать и хотят хоть какую-то выгоду получить.

О лидерстве в регистрации

— Алтайский край находится в лидерах по всей России в отношении принятия, выдачи документов и регистрационных действий. Наш регцентр — это, наверное, самый оперативный государственный орган из всех в нашем регионе, если говорить о госуслугах. У нас же очень быстро развивается электронная регистрация. Вы можете вообще сегодня не использовать чьи-либо услуги, если осведомлены, скажем так, в логистике сделки.

Выбор у потребителя колоссален — это подача документов в МФЦ, через кадастровую палату, через нотариат. Если вы покупаете первичный рынок у застройщика, то прямо здесь и сейчас оформляете и регистрируете договор долевого участия. Не нужно стоять в пробках, мучиться в очередях.

О застройщиках

— У нас передовой регион по предложению на первичном рынке. Благодаря тому, что сюда несколько лет назад зашли малоизвестные, но очень амбициозные бизнесмены, мы получили большое разнообразие предложения. Томск имеет одного застройщика — ТДСК. В Омске тоже совсем немного застройщиков.

А вот Новосибирск имеет такое же разнообразие и по качеству жилья,и по уровню надежности застройщиков, как и мы. Конечно, Москву и Санкт-Петербург мы не догоним, но в сегменте провинциального города мы точно одни из лидеров в России.

Специальный вопрос
— Марина Сергеевна, давайте попробуем дать прогноз: сколько будет стоить квадратный метр жилья в Барнауле в конце 2020 года?

— Сегодня средняя цена составляет 47 тыс. рублей. Через год, я думаю, должна быть 49 тыс. Пессимистический сценарий — 45 тыс. Все-таки ценовые колебания будут малоощутимы в целом для рынка.