Секреты бизнеса

Стрaшилки – oснoвa oснoв рoссийскoгo рынкa нeдвижимoсти. «Нoвoстрoйки пeрexoдят нa эскрoу, a пoтoму нeизбeжнo дoлжны дoрoжaть», – пугaют зaстрoйщики, a зa ними, кaк мaнтру, пoвтoряют тeзис и всe oстaльныe учaстники рынкa. Oбoзрeвaтeль BN.ru с этим нe сoглaсился и oбъяснил, пoчeму прoeктнoe финaнсирoвaниe нe увeличивaeт сeбeстoимoсть стрoитeльствa и нe являeтся причинoй для рoстa цeн нa жильe.

НEСИТE ВAШИ ДEНEЖКИ, ИНAЧE БЫТЬ БEДE

Eсли нe пугaть пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй, чтo всe пoдoрoжaeт (oчeнь скoрo и oчeнь сильнo), тo ктo жe в здрaвoм умe пойдет покупать муравейники по ломовым ценникам? И тем более – кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная авантюра при любых раскладах, кроме быстрого роста цен)? Никто. Поэтому рынок нуждается в периодической – а чем дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Каждый должен четко понимать: если сегодня дорого, значит, завтра будет еще дороже, поэтому бегом к застройщику!

Технологии дезинформации могут быть разные, не будем их тут перечислять, суть одна: надо создать атмосферу неизбежности роста цен. Анализ, логика, обоснования – да кому это нужно? – все равно население не разбирается в ценообразовании при строительстве.

В качестве свежего примера страшилки можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.

В качестве основного обоснования «экспертами» чаще всего использовался один-единственный аргумент, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была примерно такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены брать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Выше затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили примеры подъема ценников в тех проектах, которые перешли или только планировали переход на проектное финансирование.

Вроде бы о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?

А вот и нет! Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.

И ВМЕСТО ЛИСТЬЕВ ДЕНЕЖКИ ЗАЗОЛОТЯТСЯ ГДЕ…

Раньше акцентировалось внимание читателей на разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные люди, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совершенно не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, что, заключая ДДУ, инвестор не покупает квартиру (которой, естественно, еще в природе не существует), а выдает застройщику кредит под его обещание передать квартиру по окончании строительства. Это совершенно не одно и то же! При этом застройщик, получая деньги дольщика, платит ему проценты, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит от средней процентной ставки по рынку, а также от периода, на который растягивается кредит. Чем дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем выше суммарный процентный платеж и, соответственно, выше скидка. Поэтому самые низкие цены всегда на этапе котлована. На этапе возведения здания скидка уменьшается и наконец полностью исчезает, когда дом сдается в эксплуатацию.

Это очень важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене по мере строительства» (никаких квартир еще нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая сокращение периода, на который кредитуется застройщик.

Из этой логики становится понятно, что никаких «бесплатных денег дольщиков» никогда не существовало. Это совершенно заблуждение!

Давайте поясним на примере. Допустим, Вася купил «новостройку» за 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей через три года. Через три года – ура, без задержек! – застройщик действительно сдал дом. Изменений за это время на рынке не произошло, но дольщик обнаружил, что его квартира стала стоить 4,2 млн руб. «Я заработал 40% на недвижимости!» – радуется Вася, совершенно не понимая, откуда взялась прибыль.

А ПОЛЕ, ПОЛЕ, ПОЛЕ, ПОЛЕ ЧУДЕС…

Многие читатели, уверен, уже поняли ход моих мыслей и начали догадываться, откуда взялась прибыль.

Застройщики в поиске средств на строительство могут обратиться в банк за кредитом, а могут получить деньги с дольщиков. Но это отнюдь не означает, что деньги дольщиков ничего не стоят. В примере выше плата застройщика инвестору составила 12% годовых (что с учетом сложных процентов как раз соответствует 40%, иными словами, все, что заработал инвестор, как раз и составило плату застройщика за пользование его деньгами).

Еще одно небольшое отступление. Почему же тогда застройщики предпочитали работать с дольщиками, а не банками, если все равно и тем и другим платить? Ответ лежит на поверхности: дольщиков можно было почти безнаказанно «динамить» в случае срыва сроков строительства. Например, если в нашем примере застройщик задержал бы строительство дома на год (сдав его не за три, а за четыре года), то реальный процент по кредиту упал бы с 12 до 9% годовых. Чем, разумеется, застройщики активно и пользовались. А вот с банками такие односторонние «каникулы», как известно, могут закончиться плачевно.

Итак, мы разобрались, что никаких «бесплатных денег» дольщиков никогда не существовало. Но ведь это был ключевой тезис, на основе которого адепты удорожания (при переходе к проектному финансированию) строили свои прогнозы! Ведь, по их логике, банковское финансирования более дорогое, чем средства инвесторов, что и приведет к росту цен на квартиры.

Как известно из науки, если исходная посылка неверна, то и все дальнейшие выводы тоже ничего не стоят. Что вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.

Ведь что такое пресловутое проектное финансирование? Средства дольщиков поступают на специальные счета, но застройщик не может ими пользоваться, а лишь получает возможность получения льготного кредита от банка по сниженной ставке.

Если выжать голую суть этой схемы – то получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (на которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию заморозки денег на эскроу-счетах под низкую доходность. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с этого доход, но теперь банки отобрали у них эту возможность (рассчитывая оставить значительную часть дохода себе, правда и риски тоже). Для застройщиков ничего принципиально не изменилось, если не считать, что им теперь будет сложнее срывать сроки строительства и придется строить быстрее. Они как платили проценты, так и будут платить. Издержки не вырастут – ну и цены на квартиры, разумеется, тоже (при прочих равных). Более того, цены на готовые квартиры могут даже снизиться в противовес снижению дисконта на новостройки (почему так – тема отдельной статьи).

В общем, страшилка предсказуемо обернулась пшиком.

И В ПОЛНОЧЬ ВАШИ ДЕНЕЖКИ ЗАРОЙТЕ В ЗЕМЛЮ ТАМ

Правда, есть очень серьезные сомнения в том, что схема с эскроу вообще полноценно заработает. По очень простой причине: инвесторам это становится совершенно неинтересно – проще положить деньги в банк под депозит и купить готовую квартиру. Не очень понятно, как застройщики и банки собираются решать эту проблему.

В любом случае про прошлую двузначную доходность инвесторам придется забыть. Застройщикам нет больше смысла платить дольщикам существенный процент за пользование их деньгами, так как основным кредитором становится банк. На практике это будет выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Разумеется, на каждом углу будут кричать, что «выросли цены на квартиры», но мы-то понимаем, что никакие цены не выросли, а упал доход с кредитования застройщика.

Вернемся к примеру. Друг Васи Петя тоже хочет купить новостройку, но с грустью видит, что они «подорожали». Теперь новая цена 3,63 млн. «Все пропало, – убивается Петя, – рост цен на 20%!» Но делать нечего – нужно жилье, и он заключает договор с застройщиком. Через три года, получая ключи, он обращает внимание, что его квартира стоит столько же, сколько его друга Васи, – 4,2 млн руб. Доходность вложения упала до 5% годовых, что даже меньше, чем вклад в банке. Заметим, что цена готовой квартиры не изменилась по сравнению с вариантом «до эскроу».

Как видим, анализировать рынок становится очень просто, если иметь правильную картину мира в голове.

Предвижу возражения тех, кто не может разобраться в причинно-следственных связях, но хорошо ориентируется в ценах на рынке. Они могут резонно отметить, что цены на квартиры, и не только в новостройках, в последние два года заметно выросли, что как раз совпало с анонсом перехода на эскроу.

Тут, как говорится, мухи отдельно, котлеты отдельно.

Цены в 2018–19 годах действительно выросли, но связано это было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, когда на рынок хлынул дополнительный триллион рублей (всего объем выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и ажиотаж, связанный с эскроу (в этом отношении страшилка сработала как и планировалось), когда люди спешили совершить сделки, что, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы сделать не удалось