Секреты бизнеса

В нaстoящee врeмя риeлтoры нa рaзличныx фoрумax сoздaют нaстoящую пaнику срeди дoльщикoв, гoвoря o тoм, чтo тeпeрь при прoдaжe квaртиры в нoвoстрoйкe пo дoгoвoру уступки бoлee чeм зa 5 000 000 рублeй придётся плaтить НДФЛ в рaзмeрe 15%. Дaвaйтe рaзбирaться, тaк ли этo нa сaмoм дeлe.

Пoвышeнный НДФЛ
Итaк, ни для кoгo нe сeкрeт, чтo обычная ставка налога на доходы составляет 13%. Однако, согласно письму Минфина от 22.04.2021 года №03-04-05/30591 «О налогообложении доходов физических лиц», с 2021 года была введена прогрессивная шкала, то есть чем выше у человека совокупный годовой доход, тем выше для него будет ставка. Таким образом, получается, что в случае если с начала года налоговая база превысила 5 000 000 рублей, то НДФЛ с суммы превышения будет оплачиваться по ставке 15%.

Если раньше при налоговой базе в 6 000 000 рублей НДФЛ составлял 780 000 руб., то теперь он станет 800 000 руб. Дополнительные денежные средства в данном случае уходят на финансирование фонда «Круг добра», работа которого направлена на оплату лечения детей с тяжелыми заболеваниями. Таким образом, за год планируется собрать приблизительно 60 миллиардов руб.

Изначально прогрессивная шкала НДФЛ грозила только тем людям, у которых большие доходы (к примеру, 500 000 руб. в месяц). Однако сейчас такое повышение обеспокоило и продавцов недвижимости, которые вообще, возможно, брали эту квартиру в кредит либо копили на нее продолжительный отрезок времени.
Касается ли повышенный НДФЛ продажи имущества
Для того чтобы продавцы дорогостоящих квартир не пострадали от повышенного НДФЛ, данные сделки было решено вывести из-под действия так называемой прогрессивной шкалы. То есть доходы, полученные от таких сделок, вообще не включаются в сумму налоговых баз, учитывающихся в лимите. Однако такое положение не означает, что при продаже дорогостоящего имущества НДФЛ нет вообще. В данном случае просто сумма от продажи квартиры не войдёт в общую сумму дохода, когда его необходимо будет сравнивать с 5 000 000 рублей.

Таким образом, доходы от продажи имущества в любом размере обязательно будут облагаться НДФЛ по ставке 13%.

С лимитом для прогрессивной шкалы сравнивается только годовая зарплата.
Данное условие действует в тех случаях, когда продаётся какая-то вещь (машина, ноутбук; земельный участок; квартира и т. д.). Исключение составляют только ценные бумаги.

Особенности расчета НДФЛ для новостроек
По общему правилу квартира считается имуществом с того момента, когда право собственности на нее зарегистрировано в Росреестре. В случае с новостройками так происходит лишь после осуществления сдачи дома и приемки квартиры по акту.

Однако приобрести жилье в строящемся доме возможно еще на этапе котлована, то есть пока дом не сдан. В данном случае просто заключается договор участия в долевом строительстве, и покупатель в такой ситуации приобретает статус дольщика, а вместе с ним и право на квартиру в будущем. В случае если человек по каким-либо причинам передумает, то он может продать своё право на квартиру даже в том случае, если дом ещё не достроен.

В данном случае продажа будет осуществляться в рамках договора уступки права требования, так как продается не квартира, а право на нее. Доход от продажи права не относится к числу исключений при расчете налоговой базы для повышенного НДФЛ.
То есть срок минимального владения для освобождения от налога при продаже по договору уступки не работает.

Как рассчитать налоговую базу для сделок по договору уступки
В данном случае НДФЛ будет начисляться не на все полученные суммы. Для расчета используется налоговая база либо их совокупность от различных видов доходов.

Налоговая база считается с учетом вычетов, которые возможно применить лишь к конкретному виду дохода.
К примеру, для заработной платы это будут стандартные вычеты за детей, а вот при продаже квартиры по договору уступки это будут расходы на покупку.

Таким образом, при оценке лимита для повышенного НДФЛ в доход будет включена не вся сумма от продажи новостройки, а лишь разница между расходом и доходом.
Подведём итог: для того чтобы НДФЛ оказался повышенным, заработная плата вместе с прибылью от продажи новостройки по переуступке должна превышать 5 000 000 руб. То есть получается, что ставка 15% коснётся лишь суммы превышения. А это значит, что с каждых 100 000 руб. сверх данного лимита нужно будет заплатить 2000 руб. дополнительно.

Нововведения, касающиеся продавцов квартир в новостройках
Условие о повышенной ставке НДФЛ действует начиная с доходов 2021 года.
Минимальный срок владения при продаже квартиры считается с даты полной оплаты новостройки по ДДУ.
С 2021 года вычеты при покупке квартир можно получать в упрощенном порядке. То есть банки сами передают все сведения о расходах начиная с 2020 года, а налоговая служба, в свою очередь, сама занимается заполнением всех необходимых документов и присылает их для подписи и возврата денежных средств.
При продаже квартиры по договору уступки минимальный срок владения не работает, а значит, что освободиться от налога и декларации не получится.
При осуществлении доплаты за метры датой полной оплаты считается дата внесения последнего платежа.
Начиная с 2022 года право на вычет при покупке квартиры в новостройке будет возникать в год подписания акта приема-передачи. Однако обратиться за возвратом НДФЛ возможно будет лишь после регистрации права собственности