Секреты бизнеса

Суд прoвeрит кoнституциoннoсть п. 1 ст. 302 Грaждaнскoгo кoдeксa Рoссийскoй Фeдeрaции «Истрeбoвaниe имущeствa oт дoбрoсoвeстнoгo приoбрeтaтeля» нa примeрe случaя oб изъятии пoлoвины квaртиры

Кoнституциoнный суд Рoссийскoй Фeдeрaции 22 июня прoвeдeт oткрытoe зaсeдaниe, нa кoтoрoм изучит нoрмы, пoзвoляющиe суду истрeбoвaть нeдвижимoсть у дoбрoсoвeстнoгo приoбрeтaтeля — чeлoвeкa, купившeгo нeдвижимoсть, в истории которой есть нарушения прав предыдущих собственников, о чем не было известно на момент сделки. Нормы будут рассматриваться на примере случая одного из жителей Ангарска, сообщает пресс-служба КС.

В 2015 году мужчина приобрел квартиру в Ангарске, не зная о том, что предыдущий владелец купил ее у человека, который в свою очередь не получил согласия на сделку от своей супруги — той принадлежала половина недвижимости. На момент сделки продавец разводился с женой, которая в дальнейшем добилась в суде раздела совместно нажитого в период брака имущества и признания сделки по продаже квартиры недействительной. В результате суд обязал нового собственника вернуть прежней владелице ее долю в размере половины квартиры.

«Доводы заявителя о том, что он является добросовестным приобретателем, а срок исковой давности (три года с момента внесения в реестр недвижимости данных о смене собственника. — Ред.) истек, были отклонены. При этом заявитель утверждает, что в результате применения оспариваемого законоположения он лишен доли в единственном своем жилье. А сама сделка купли-продажи не признана судами недействительной», — уточнили в пресс-службе КС.

После этого гражданин обратился в Конституционный суд, подчеркивая, что не мог знать о том, что в цепочке сделок с квартирой были нарушены права супруги одного из владельцев, и упирая на то, что этот факт был «установлен на основании судебного решения значительно позднее». Действующие нормы лишают его даже компенсации, отмечает истец.

Суд проверит по заявлению мужчины конституционность п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации «Истребование имущества от добросовестного приобретателя».

На какую компенсацию может рассчитывать добросовестный приобретатель жилья

С 1 января 2020 года начали действовать новые правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По новым правилам, добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда суд обязал человека, по чьей вине это произошло, компенсировать убытки, но это не было сделано в течение полугода. Исключение — ситуации, в которых компенсация не была получена из-за действий самого добросовестного приобретателя.

Размер компенсации новыми правилами не устанавливается, он определяется судом на основании суммы реального ущерба либо (по требованию самого добросовестного приобретателя) в размере кадастровой стоимости жилого помещения.

Осенью 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России разъяснила способ защиты добросовестных покупателей жилья, рассмотрев один из споров. Чиновники муниципалитета судились с гражданкой, оформившей на себя муниципальную квартиру умершей матери. Дочь приватизировала жилье и продала. Покупатель на сделке проверял все документы через ЕГРН, сделка была проведена нотариусом. Чиновники поставили под сомнение законность действий гражданки, а значит, и права нового хозяина этой квартиры.

В исковом заявлении муниципалитет просил признать недействительным свидетельство о праве на наследство, забрать квартиру и выселить ее новых собственников. После череды судов и апелляций городской суд отменил свидетельство о праве на наследство гражданки, а продажу квартиры признал незаконной. Было принято решение вернуть квартиру в жилой фонд муниципалитета, а ее нового владельца обязали съехать.

Распространенные схемы мошенничества с жильем:

— использование поддельных документов — доверенностей, документов о праве собственности на квартиру, паспортов;

— недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг;

— введение собственников жилья в заблуждение о природе сделки и ее последствиях (например, вместо передачи недвижимости в залог мошенники пытаются оформить ее продажу; дарение недвижимого имущества, хотя даритель предполагал сохранение возможности дальнейшего проживания; псевдомикрофинансовые организации, предоставляющие «займы» под залог недвижимости и другие);

— продажа недвижимости, находящейся в обременении, или чужого имущества; фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам.

Это решение оспорил Верховный суд, указав, что оно «практически подрывает смысл существования нотариата как специального института», а также «требует от покупателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации».

Рассмотрев это дело, ВС разъяснил, что чиновники муниципалитета должны были вовремя оформить выморочное имущество. Не сделав этого оперативно, они создали предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц. Решения предыдущих судов были отменены, а квартира возвращена истице.

РБК