Секреты бизнеса

Aрeндaтoрoв «Рeспублики» увeдoмили, чтo с сeрeдины мaя тoргoвo-выстaвoчным кoмплeксoм будeт упрaвлять кoмпaния «Eрмaк» из Мoсквы. Прeдпринимaтeлям прeдлoжили нoвыe услoвия рaзмeщeния, кoтoрыe, считaeт ряд сoбствeнникoв мaгaзинoв, зaстaвят  чaсть из ниx зaкрыть бизнeс и увoлить дo 250 сoтрудникoв. В «Eрмaкe» удивлeны нeдружeлюбнoму приeму в Бaрнaулe, нo всe жe сoбирaются нaлaдить рaбoту и вывeсти ТВК нa зaдaнныe финaнсoвыe пoкaзaтeли в тeчeниe трex лeт. С якoрными aрeндaтoрaми oни ужe дoгoвoрились.

Мoскoвскaя мeтлa

Пo дaнным сeрвисa 2ГИС, в ТВК «Рeспубликa» бoлee 100  aрeндaтoрoв, срeди которых есть площадки федеральных брендов и местные магазины. Формат комплекса – товары для ремонта и интерьера. Собственник – Сбербанк (юрлицо – «СБК Республика» – прим. ред.). Актив достался ему как залоговое имущество прежнего владельца-банкрота Бориса Заякина, писал «Банкфакс». Банк пытался продать его за 500 млн рублей, но в итоге нанял для управления московскую компанию «Ермак».

Партнер успешно развивает торговые комплексы в разных городах России. В Барнауле он планирует применить опыт работы с тюменским ТК «Орион». Это лидер региона в сегменте стройматериалов, света, мебели и интерьера, который уже более трех лет заполнен арендаторами на 100%, сообщает в письме гендиректор УК «Ермак» Юрий Клягин (имеется в редакции – прим. ред.).

«ГК «Ермак» создана в 2000 году. У нас есть свои торговые центры и в управлении. Нас пригласили в Барнаул. Мы заключили договор аренды с «СБК Республика» на 10 лет с правом выкупа. Переход управления будет проходить в мае, – рассказал «Толку» Максим Семергей, операционный директор компании. – Взявшись за этот проект, мы рискуем всеми своими деньгами. Мы вкладываем их в надежде через три года выйти в операционный плюс».

Владельцам магазинов в «Республике» предлагают заключить новый долгосрочный договор аренды.

Плати и делай больше

Арендаторы «Республики» уже получили новые рамочные договоры с «Ермаком», но они их не устроили. Предприниматели заявили в соцсетях, что из-за новых условий с ТВК  планируют съехать более 40 арендаторов.

Сообщается, что они могут закрыть торговые точки совсем, уволив до 250 сотрудников. Хотя, признаются опрошенные «Толком» предприниматели, это, скорее, виртуальная вероятность. Каждый предприниматель постарается найти выход из ситуации и, например, перевезти отдел в другое место.

Что сейчас не устраивает арендаторов

• К арендной ставке предстоит платить 7-12% с товарооборота, если он превысит подсчитанный лимит. Плюс ежегодно аренда будет повышаться на 7%.Чтобы рассчитать фиксированную ставку, «Ермаку» нужен отчет о товарообороте магазина за год. Это позволит назначить справедливую сумму и не «убить» бизнес.

Но, подчеркивают арендаторы, логика начисления арендной платы им до конца не понятна. В договоре всплывают непонятные термины, обязательства платить еще какие-то суммы. Возникает впечатление, что документ либо сырой, либо специально так составлен.

Ирина Мингалева, владелица отдела лакокрасочных материалов, который размещен на 46 «квадратах», говорит: в 2021 году ее платеж подскочит с 38 до 52 тыс. рублей ежемесячно. Кроме того, предпринимателя не устраивает, что арендодатель требует от нее отчет по товарообороту за год. Она считает, что это конфиденциальная информация: «Почему я должна выдавать свои секреты».

• Арендаторы должны заключить новый договор с «Ермаком» и зарегистрировать его в Росреестре. Это обойдется в 22 тыс. рублей. В противном случае его могут в любой момент попросить переехать на новое место. Все вложения в ремонт таким образом могут обесцениться – придется или перевозить отдел, или портить, потому что нельзя без последствий демонтировать, например, гипсокартон. Речь идет о десятках тысяч рублей инвестиций.

• Арендатор обязан сам следить за порядком в своем магазине, а также на прилегающей территории холла. Какой именно – не оговаривается. Если, например, перегорит лампочка или счетчик, их нужно срочно поменять. Если задержался – плати штраф.

Кроме того, ТВК отказывает в организованном клининге магазинов (сейчас они вымыты к моменту открытия), и поэтому продавцам придется самим готовить помещения. Уже ожидаются очереди в санузлы.

«Не представляю, как это будет организовано. Клиент приходит к нам говорить о красоте – о новых интерьерах. Мы усаживаем его за красивый стол, а вокруг ходят продавцы из других магазинов с ведрами и швабрами?» – продолжает Мингалева.

• Выгрузку продукции в торговый центр теперь предстоит организовывать только ночью, чтобы покупатели не видели всей суеты. Однако арендаторы опасаются, что места всем не хватит. Кроме того, некоторая продукция требует специального температурного режима хранения. Если рефрижератор с термодатчиками встанет в очередь, кто будет оплачивать его простой?
• Арендаторов обязали застраховать свое имущество на случай ЧП. Но собственники магазинов считают: если им предоставляют помещение в аренду, то оно должно быть качественным.
• Если арендатор открывает такой же магазин рядом с «Республикой», его платеж за помещение существенно вырастает. Это проблема для некоторых собственников магазина, потому что они имеют аналогичные в соседнем гипермаркете «Алтай». Например, это магазин «Лазурит».

Где ваши гарантии?

Ирина Мингалева говорит, что не настроена противиться предложениям нового арендодателя. Она не исключает, что действия «Ермака» помогут ее бизнесу. Но она не видит гарантий с его стороны, а также желания идти на диалог.

«Нам только обещают рекламу торгового центра по радио, на телевидении и другие акции, но соответствующего плана мы не видели. Как и в целом плана развития «Республики»», – продолжает Мингалева.

При этом предпринимательница подчеркивает, что добросовестно работает, платит налоги, дает рабочие места. Она и ее соседи не закрыли свои магазины из-за убытков в пандемию, а некоторые из-за дополнительных трат до сих пор выплачивают кредиты. Поэтому ожидается более лояльный подход к подготовке нового договора с «Ермаком».

Прозрачная форма работы

Максим Семергей рассказал, что удивлен такой встрече в Барнауле. В компании надеялись оперативно перезаключить договоры на понятных, во всем мире принятых условиях – с опорой на процент с товарооборота:

«Форма договора у нас прозрачная. Наша задача – сохранить всех арендаторов и заполнить второй и третий этажи ТВК, которые пустуют. Это позволит увеличить трафик покупателей с 50-70 тыс. в месяц до 96 тыс. Сейчас же «Республика» балансирует на грани безубыточности».

Чтобы «Республика» заработала на «отлично», там предстоит капремонт кровли, эскалаторов и т. д., а также организация маркетинговых акций.

Москвичи уверены в успехе проекта, потому что сегмент товаров для дома и ремонта демонстрирует рост. Например, в 2020 году «Леруа Мерлен» нарастил объем продаж на 22% к 2019 году. «Потому что для российского человека главная мечта – купить свою квартиру и сделать там ремонт», – говорит Максим Семергей.

Также у «Республики» нет конкурентов в Барнауле. Представленные торговые центры меньше по площади (в «Республике» – 40 тыс. кв. метров, а, например, в «Москве» – 8 тыс.). А проект, который готовится к запуску около «Арены», имеет свои минусы. Например, арендатору за свой счет придется прокладывать сети и делать ремонт помещения. 

Семергей отметил, что многие пункты в новом договоре не обязательны к исполнению. Например, страхование имущества, которое будет стоить 6 тыс. рублей арендатору помещения площадью 200 кв. метров:

«Я работал в восьми городах РФ. Люди из Зауралья воспринимают москвичей враждебно: новенькие придут и будут давить. Это не так, мы хотим восстановить ТВК «Республика» и нарастить объемы продаж», – отметил Семергей и добавил, что с якорными арендаторами уже достигнута договоренность.

Москвичи погорячились

Больше десятка арендаторов уже обратились в соседний гипермаркет «Алтай» в поисках помещений для работы. Руководитель отдела аренды Ирина Клюкина говорит, что, к сожалению, не располагает вакантными помещениями в таком количестве.

По ее словам, действия УК «Ермак» не направлены на то, чтобы разогнать арендаторов, но москвичи не учли региональные особенности, уровень предложения арендных площадей в городе, конкурентную среду, платежеспособность населения и особенности ведения бизнеса в дотационном регионе.

«Методы работы УК вызывают негативную реакцию, – говорит Ирина Клюкина. – Вызывает недоумение запрет на открытие второго отдела операторами торговли в пределах 10 км. Между тем от «Республики» до арены 7,5 км напрямую по данным 2ГИС. Мы надеемся что «Ермак» и арендаторы ТВК сумеют составить конструктивный диалог по коммерческим условиям и  найти компромисс так как «Алтай» и «Республика» работают в синергии, дополняя трафик друг друга».