Секреты бизнеса

В нaчaлe мaртa житeли пoсeлкa Сeвeрo-Зaпaдный с удивлeниeм узнaли, чтo иx тeрритoрия смeнилa функциoнaльнoe нaзнaчeниe. Дo принятия гeнплaнa здeсь мoжнo былo стрoить тoлькo индивидуaльнoe жильe (Ж-4). С 2019 гoдa рaзрeшeнo вoзвeдeниe высoтoк (Ж-1 и Ж-2). В пoсeлoк зaчaстили прeдстaвитeли бaрнaульскиx зaстрoйщикoв, гoтoвыe зa кoпeйки скупить учaстки. Дeлo дoшлo дo угрoз. O нeрaвнoй битвe гoрoжaн с дeвeлoпмeнтoм и чинoвничьим рaвнoдушиeм altapress.ru рaсскaзaли житeльницa микрoрaйoнa Людмилa Тoщeнкo и юрист Виктoрия Сeрoвa.

Вмeстo прeдислoвия

Микрoрaйoн Сeвeрo-Зaпaдный рaзмeстился мeжду пaркoм «Юбилeйный» и улицaми Сeвeрo-Зaпaднaя, 80-й Гвaрдeйскoй дивизии и Чуднeнкo. Этo блaгoустрoeнный кoттeджный пoсeлoк с нoвыми кoммуникaциями, нeплoxими дoрoгaми, шкoлaми и дeтскими сaдaми. Пoд бoкoм — бoльшaя зeлeнaя зoнa, кoтoрую вoт-вoт нaчнут блaгoустрaивaть.

Микрoрaйoн вырoс нa мeстe пустыря. Земли здесь начали распределять еще в начале 50-х годов прошлого века. Будущие жители поселка построили дома для себя, своих семей и следующих поколений. Сейчас часть первых жителей уже в преклонном возрасте. Их судьбы крепко связаны с микрорайоном.

Большинство домов не выглядит ветхим. Видно, что за ними следили и регулярно ремонтировали. За давностью лет некоторым строениям потребовалась реконструкция. Но после смены функциональных зон узаконивание манипуляций и постановка на кадастровый учет стоит теперь под большим вопросом.

А главное, барнаульцы корнями приросли к этой земле и не хотят менять прежний уклад жизни. О том, что в его мирное течение вторгнутся чиновники, а потом и застройщики, никто даже не предполагал.

На нем говорили только об одном — как могло получиться так, что горожане оказались ущемлены в своих конституционных правах? А именно в праве на частную собственность, которой они теперь вряд ли смогут распоряжаться по собственному усмотрению.

Подарок к 8 Марта

Жители микрорайона так и оставались в неведении, если бы не случайность. Одна из собственниц работала в комитете по архитектуре и градостроительству администрации Барнаула. Она-то и наткнулась на карту функциональных зон, где с удивлением обнаружила изменения.

Людмила Тощенко,
жительница микрорайона Северо-Западный:

Назначение земли поменялось после принятия нового генерального плана Барнаула, то есть порядка двух лет назад. Соответственно, изменения коснулись и правил землепользования и застройки. Но жителям микрорайона об этом никто даже не удосужился сказать. Никаких слушаний по этому поводу тоже не было. В 2021 году администрация внесла изменения в ПЗЗ, о чем объявила на сайте и в газете «Вечерний Барнаул». Была назначена дата и время экспозиции — 22 марта с 14:00 до 16:00. Мы, разумеется, отправились в администрацию Октябрьского района, чтобы ознакомиться с ней и выяснить подробности — чего нам теперь ждать, будучи собственниками частных домов? Но чиновники не были готовы к нашему приходу. По сути, и экспозиции как таковой не было.

Взволнованные ходоки

После визита барнаульцев в администрацию Октябрьского района в сети появился ролик, где кто-то из делегатов якобы позволил себе оскорбить представителя власти. Новость облетела весь интернет.

Людмила Тощенко,
жительница микрорайона Северо-Западный:

Когда мы были в администрации, то все снимали на видео. В ролике все видно и слышно. Мои соседи вели себя спокойно. Никто не кричал и не ругался. Все прошло цивилизованно. Другое дело, что нам ничего не смогли предоставить. Например, на требование ознакомиться с картой функциональных зон нашего района ее нам дали не сразу. Карту откуда-то привезли, а потом долго приклеивали к стенду. Все делалось в спешке, после чего госпожа Касатова (Анна Касатова — начальник управления по строительству и архитектуре администрации Октябрьского района. — Прим. ред.) сказала: «Это вас совершенно не касается. Сейчас рассматривается вопрос о территориях не конкретно ваших участков». Но разве наши наделы не расположены на этой земле?

Отметим, экспозиция была назначена в том числе из-за смены формулировок в правилах землепользования и застройки. В документе нет ни слова о смене функциональных зон. Они поменяли свое назначение после принятия генплана в 2019 году. Тогда же было решено отдать большой кусок земли у парка «Юбилейный» под жилую застройку.

Виктория Серова,
юрист:

В соответствии с Градостроительным кодексом, генеральный план — это документ, где отражено перспективное развитие Барнаула. Для того чтобы включить в него какую-то зону, необходимо предоставить обоснование. Генплан готовится соответствующими специалистами в области градостроительства. В частности, наш был разработан Российским институтом градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор» (город Москва. — Прим. ред.). Обоснование должно включать объективные доводы в защиту такого решения, а не просто желание отдельных заинтересованных лиц включить территории с индивидуальными жилыми домами в зону многоэтажной жилой застройки, где процент ветхих и аварийных сооружений очень мал, а люди не нуждаются в расселении.

А было ли обоснование?

Далее юрист отметила, что на территории Барнаула есть жилая застройка, которая нуждается в полноценной реновации, а местное население — в новых квартирах. Яркий пример — Поток, но девелоперы не спешат туда заходить.

Виктория Серова,
юрист:

Почему бы не выделить землю для многоэтажного строительства там. Подготовить участки, переселить людей в благоустроенное жилье в рамках специальных госпрограмм или выплатить им выкупную стоимость квартир. Территория нашего микрорайона в реновации не нуждается. Люди здесь живут в хороших условиях. Они обеспечили себе развитую инфраструктуру, подключение к газу, сменили коммуникации, заасфальтировали дороги, оборудовали освещение, бойлерную. И все это преимущественно за свой счет.

Юрист добавила, прежде чем говорить о смене назначения земли с Ж-4 на Ж-1 и Ж-2, нужно все рассчитать.

Виктория Серова,
юрист:

Если предполагается застройка территории многоэтажными домами, то город должен показать, обеспечена ли она полноценной инфраструктурой. Достаточно ли будет детских садов, школ, больниц и т. д. Готов ли муниципалитет предоставить социальные объекты для жителей микрорайона, где плотность населения была в разы меньше? Ведь сейчас здесь только индивидуальные жилые дома. Об этом следует спросить в первую очередь в комитете по архитектуре и градостроительству. Если обоснование есть, то почему его не обнародуют? Более того, почему власть в такой сложной ситуации не идет на прямой диалог с жителями поселка?

К слову, собственники коттеджей хотели задать свои вопросы главе Барнаула Вячеславу Франку. Но им так и не удалось записаться на прием. Отговорка — ограничительные меры в связи с пандемией.

Людмила Тощенко,
жительница микрорайона Северо-Западный:

Мы хотели попасть на прием к президенту России Владимиру Путину. Есть два пути: задать вопросы в формате онлайн или приехать на личный прием. Хочу подчеркнуть: на личный прием. К мэру города мы так и не пробились. Неужели ему было настолько сложно провести с нами встречу с соблюдением всех мер предосторожности — в маске и перчатках? У всех жителей поселка, пришедших в администрацию Октябрьского района, были средства индивидуальной защиты. У меня вопрос к Вячеславу Генриховичу: вы считаете себя выше президента, если отказываетесь принимать граждан лично?

Земля обетованная

Но вернемся на землю, назначение которой было изменено.

Виктория Серова,
юрист:

Городские власти попытались заверить жителей, что им такие изменения ничем не грозят. Но это пока. Впереди очередная корректировка генплана. Если при последующей смене ПЗЗ из условно-разрешенных видов пропадут индивидуальные жилые дома, то все строения окажутся вне закона. Иными словами, распорядиться своей собственностью люди не смогут. Уже сейчас возникают проблемы при узаконивании строительства и реконструкции объектов. Таким образом, будет допущено прямое нарушение права собственности, которое согласно Конституции в нашей стране незыблемо.

Среди собственников поселка уже ходят разговоры о том, что власти города попросту лоббируют интересы застройщиков.

Виктория Серова,
юрист:

Земли под застройку становится все меньше, но эту проблему нельзя решать за счет простых жителей. Людей поставили в ситуацию, когда они не могут в полной мере реализовать свое право собственности — владеть, пользоваться, распоряжаться. Пользоваться и владеть еще можно, а вот распоряжаться… большой вопрос.

Победит сильнейший

На собрании жильцов Северо-Западного не раз обсуждался вопрос о том, что городская власть самоустранилась и не пытается разрешить сложившуюся ситуацию. С этим согласен и их официальный представитель.

Виктория Серова,
юрист:

Люди, живущие здесь, — добросовестные собственники. Кто-то успел оформить все недвижимое имущество и землю, а кто-то — только дома и строения. Сейчас они не могут поставить на кадастровый учет свои участки. Жители микрорайона не раз обращались с этим вопросом к чиновникам, но на диалог с ними никто не идет. Получается, что городские власти приняли кардинальное решение в отношении территории, земля на которой находится в частном владении, даже не уведомив об этом владельцев. Более того, такими действиями чиновники попросту столкнули интересы жителей и застройщиков. Победит сильнейший. И это вряд ли будут простые люди. О каком развитии Барнаула может идти речь, когда горожане не чувствуют себя в безопасности?

Юрист добавила, что «сельчане» заняли активную позицию. Они обратились в администрацию Октябрьского района, мэрию, в уполномоченные органы. Но пока не получили ничего, кроме отписок.

Людмила Тощенко,
жительница микрорайона Северо-Западный:

Хочу обратиться к господину Франку. Вячеслав Генрихович, пройдитесь по улицам Барнаула и посмотрите, сколько есть мест, где можно строить многоэтажки — возводить красивые комплексы. Целые комплексы! Я понимаю, что в нашем поселке все готово для застройки. Скорее всего, город не зря за свой счет заменил нам тепловую магистраль на новую, рассчитанную на большие объемы. У нас есть уже готовая инфраструктура, под боком перспективная зеленая зона (парк «Юбилейный». — Прим. ред.), школа и детский сад. Понятно, почему строители нами заинтересовались. Но никто не подумал о жителях. Нас просто отдали на съедение. По-другому это не назовешь. Теперь застройщики будут делать все, что захотят…

Земля за копейки

Людмила Тощенко рассказал, что последнее время в благоустроенный поселок стали часто наведываться представители девелопмента. Они предлагают жителям продать недвижимость по цене, заведомо ниже рыночной.

Людмила Тощенко,
жительница микрорайона Северо-Западный:

Они предлагают нам копейки — 600 тыс. рублей за сотку. Если у человека две сотки, на которых стоит дом, небольшая баня и гараж, что он получит взамен? И что он потом купит за эти деньги? Если у застройщиков хватает наглости ходить по домам и предлагать жителям продать построенное своими руками, то могли бы посчитать выкупную стоимость этой недвижимости.

Тощенко подчеркнула, что большинство ее соседей вложили в жилье и благоустройство территории большие деньги.

Людмила Тощенко,
жительница микрорайона Северо-Западный:

Да, можно и отказаться от всех предложений. Но мы боимся, что в микрорайон зайдут застройщики, которые начнут точечно втыкать высотки на месте домов, жильцы которых все же согласились продать землю. Таких мало, но они есть. Зачастую это люди с низкой социальной ответственностью. Так уже проданы два дома на ул. Смирнова. Представляете, каково будет жить в коттедже, на огород которого «наступает» высотный дом, а с балконов смотрят его жильцы? Но я не исключаю и другой вариант — дома начнут гореть.

Юрист Виктория Серова в связи с этим подчеркнула, что люди оказались в ситуации, когда у них, по сути, не остается выбора.

Виктория Серова,
юрист:

Законный собственник сам решает — продавать или не продавать недвижимость. В данном случае при неблагоприятном исходе, когда застройщики разными путями начнут заходить на территорию, горожане будут вынуждены соглашаться на их предложения. Есть опасения, что людям создадут невыносимые условия. Если городу и девелоперам так важно освоить именно эту территорию, то следует предложить жителям равноценную замену — готовое жилье соответствующей квадратуры и качества либо выкупную стоимость недвижимости. Но не одного участка, а микрорайона в целом, чтобы реализовать комплексную застройку.

Однако не все жители готовы покидать свои дома. Мы уже упоминали, что здесь живут люди преклонного возраста. Они наотрез отказываются куда-либо переезжать, как и те, кто сделал выбор в пользу именно частного дома.

Людмила Тощенко,
жительница микрорайона Северо-Западный:

Бабушки и дедушки боятся не пережить такого переезда. Они слезно просят оставить их в покое. Многие сетуют, что их время на исходе. Остаток жизни они хотят спокойно провести в домах, построенных своими руками. Я сама не хочу отсюда уезжать. Моя семья переехала сюда, чтобы жить именно в коттедже. Мы купили старенький дом, чтобы его перестроить, но сейчас наши планы под вопросом. Мы узнали, что из-за смены функциональных зон вряд ли сможем согласовать с кадастром реконструкцию. И теперь закупленные стройматериалы лежат мертвым грузом.

Людмила отметила, что ее сосед может согласиться продать свой участок. То, что стоит на земле, сложно назвать жильем. Это больше похоже на свалку. Надел завален стройматериалами, кузовами легковых машин, тряпками, старыми баннерами и т. д.

Кому в поселке жить хорошо

Людмила Тощенко рассказала, что в поселке есть и те, кто только выиграл от смены функциональных зон. С тех пор как земля поселка получила категорию Ж-1 и Ж-2, владельцы пятиэтажных домов, незаконно возведенных на ул. Смирнова, 25 и 31, смогли официально оформить свои строения.

История уходит корнями в 2015 год. По решению суда малоэтажки предполагалось снести. Решение об этом было на руках у судебных приставов. Но служители закона не спешили его выполнять, ограничиваясь лишь выписыванием штрафов.

В 2021 году адреса пропали из списка требований на снос. Корреспонденты altapress.ru побывали в этом районе. Дома на месте. Более того, между ними огородили котлован для дальнейшей застройки. Вся эта недвижимость теперь стоит по соседству с огородами и частными домами на вполне законных основаниях.

«Мы будем обращаться в Кремль! Я уверена, что президент нам поможет и поставит на место власть города, которая не думает о простых жителях, а вот о интересах строителей- миллионеров, заботится, — в заключение заявила Людмила Тощенко.

По словам жильцов, для восстановления их прав необходимо вернуть зону Ж-4. Того же требуют жители и других микрорайонов поблизости. О них мы расскажем в ближайшее время.