Секреты бизнеса

Судьбa Бaрнaулa прeдoпрeдeлeнa: быть eму гoрoдoм высoтoк и дaжe нeбoскрeбoв. Нo чтoбы oн oстaвaлся уютным, нaдo учeсть oчeнь мнoгoe

Eсли зaстрoйщик купил в Бaрнaулe квaртaл зeмли зa пoлмиллиaрдa рублeй, нe стoит ждaть oт нeгo мaлoэтaжнoй зaстрoйки. Будущee гoрoдa — зa мнoгoэтaжными дoмaми и дaжe зa нaстoящими нeбoскрeбaми пoд 100 этaжeй. Чтoбы «вписaть» пoдoбный oбъeкт в гoрoд, трeбуeтся сeрьeзнaя грaдoстрoитeльнaя дoкумeнтaция. Пoкa к пoслeднeй oстaются бoльшиe вoпрoсы. Дa и зaxoтят ли люди зaбирaться «пoд oблaкa»? Oб этoм гoвoрили нa круглoм стoлe пo высoтнoму стрoитeльству, кoтoрый сoстoялся в кoнфeрeнц-зaлe «Сибирскoй мeдиaгруппы» 10 фeврaля.

Круглый стoл «Высoтнoe стрoитeльствo в Бaрнaулe» oргaнизoвaн пo инициaтивe aдминистрaции гoрoдa. Нa нeм работали представители мэрии, минстроя, застройщики, проектировщики, архитекторы, депутаты АКЗС, руководители ресурсоснабжающих компаний, общественники и риелторы. Более 20 экспертов задавали острые вопросы и искали на них ответы. За дискуссией следили региональные СМИ.
«Мы не альтруисты»

К своему 300-летнему юбилею Барнаул подходит в странном состоянии. С одной стороны, в городе предостаточно земли, чтобы выполнять повышенные планы по вводу жилья, которые ставит перед регионом правительство РФ. С другой, признался замминистра по строительству Игорь Спивак, территории еще не готовы для работы.

«Земли просто нет, – не постеснялся в выражениях Александр Мишустин, председатель правления Союза строителей Алтайского края. – Была бы она, то стоила, как пять-десять лет назад: 20 млн рублей за 20 га. Но сегодня мы приблизились к питерским ценам. Да, земли вроде много, но нет готовых площадок для торгов. К аукциону у нас остался последний участочек (квартал 2012 вдоль ул. Власихинской к ТРЦ «Арена». – Прим. ред.)».

«Цены последних и предстоящих торгов боязно выговаривать, – продолжил Юрий Гатилов, гендиректор компании «Жилищная инициатива». – Если застройщик купил квартал (18 га) за полмиллиарда рублей, он должен строить там частное жилье? Несуразно получается. Он должен отработать эти деньги. Мы не альтруисты. Но у нас есть конкуренция, и мы стараемся делать лучше, чем у коллег».

«Поэтому компании пошли на повышение себестоимости проектов. При равной плотности застройки 10– и 16-этажными домами в последнем случае можно размещать больше парковочных мест», – говорит проектировщик.

«Да, комфортнее жить в пятиэтажном доме, если там еще и лифты предусмотреть. Но для застройщиков, как бы мы ни хотели, экономика прежде всего. Поэтому они будут поддерживать высотную часть города», – добавил Мишустин.

«Вчера мы обсуждали, что у нас дороги чистить дорого и некому, а сегодня – что надо строить вширь [больше малоэтажного жилья]. Но тогда у нас еще дороже будет коммуналка. Надо уплотняться», – заметил руководитель проектной компании  «АрхИ Групп» Андрей Суртаев.

Проектировщик добавил, что в Барнауле небольшая плотность населения: «В Москве 5 тыс. человек на кв. км, в Новосибирске – 3,9, у нас – 1,9. Уплотнение не будет критичным. У нас много заброшенных территорий, отсюда грязь на дорогах. Для Барнаула высотное строительство актуально. Оно покажет, что город современный и развивается».

Архитектор Михаил Шмидт добавил: «Центр будет уплотняться, потому что каждая эпоха должна оставить свой след в архитектуре. /…/ Но уплотнять нужно с умом. Центр города не резиновый. Каждое здание останется здесь на века и будет формировать облик города. К объектам в центре надо объявлять конкурсы. Нужно строить архитектурные памятники».

Появятся новые символы

Сегодня готовятся в генплан поправки, которые предусмотрят возможность появления в Барнауле домов выше 75 метров (24-25 этажей). Для этого появилась законодательная база, рассказал начальник комитета по строительству мэрии Антон Воробьев.

Бывший главный архитектор города Сергей Боженко заявил, что высотное жилищное строительство «позволяет повысить экономику земли» (то есть заработать на высотке больше, чем при строительстве малоэтажки), а также формирует «архитектурно-выразительный силуэт города».

«Еще высотное строительство подразумевает использование самых современных технологий и эффективных инноваций», – говорит Боженко.

Депутат АКЗС Владислав Вакаев добавил, что такие уникальные объекты могут претендовать на звание нового символа города, коль скоро нивелирован статус прежнего – дома «Под шпилем» на площади Октября. Соседний ЖК «Столичный» повторяет его архитектуру, но «давит» размером.

Но, продолжил Боженко, у высотного строительства в Барнауле есть ограничения.

• Недостаток градостроительной документации, разработанной профессионалами. То есть расчетов, где и как строить такие дома.
• Недостаточность современной опытной и исследовательской базы. «Я уверен, что наши алтайские организации не готовы к разработке высотных проектов. Слишком это специфичная документация».
• Резко континентальный климат, ветры и высокий уровень сейсмичности.
• Дефицит места для парковки авто в высотных жилых объектах. «Теоретически эта задача имеет решение, но фактически они редко исполняются. Это создает массу проблем как для жителей, так и для администрации города».
• Самый трудный вопрос – эксплуатация высотного жилья. Необходимо построить маленький город, чтобы обеспечить функционирование и безопасность высотного здания: альтернативные источники энергии, резервуары воды для пожаротушения и т. д.

«Выгода от экономии на земле нивелируется увеличенными расходами на обеспечение безопасности и надежности высотного объекта. Перечисленные факторы делают [высотки] дискомфортными для жилья. Но они пригодны для гостиниц и офисов. То есть административно-деловой функции», – подвел черту Боженко.

Его коллега Петр Анисифоров привел пример: если налить в стакан воду, то на 16-м этаже заметишь ее колебание: «А организм человека на 80% состоит из жидкости. Представляете, что с организмом происходит? Другое дело – административные здания, где человек находится не круглые сутки».

Расчет и амбиции

Александр Мишустин признался: одна из причин появления высоток в городе – амбиции и расчет инвесторов. Свое мнение высказал и руководитель компании «Селф» Нодар Шония, который уже построил в Барнауле 24-этажку со шпилем на месте молзавода на пл. Октября и расселил бараки под ТРЦ «Пионер»:

«Поймите элементарную вещь: покупая участок под проект, мы рискуем ресурсами. Ни один застройщик не будет проектировать и строить здание там, где не будет спроса. Вот говорят: «Населению что-то не нравится». Да не населению. Когда отдельным людям не нравится, они выдают это за общее мнение. Мы проводим маркетинговые исследования, изучаем рынок. Если видим, что на данном участке есть покупатель, только после этого приступаем к реализации проекта. Можно строить хоть что, но важно еще продать».

«В 1970-е годы мы приходили в магазин и радовались одинаковым фигуркам из маргарина, – продолжил руководитель «Алтайгражданпроекта» Владимир Колотов. – Как в любом другом рыночном сегменте, в строительстве должен быть выбор. Кто-то хочет жить на 50-м этаже, кто-то в частном доме. Нельзя ограничивать человека».

А то, что проектировщики, архитекторы и строители готовы по технологии и квалификации к высотному строительству, у Колотова и Гатилова нет сомнений. «Да хоть 100 этажей построим. Мы готовы, – заявил руководитель «Жилищной инициативы». – Покупатель голосует рублем. Кто-то хочет жить в коттедже – пожалуйста. Кто-то в центре. Кто-то в высотке».

Скажите: где и сколько

Все участники круглого стола раз за разом возвращались к мысли о том, что городу нужны грамотные градостроительные документы. Как база – Генеральный план развития, который обозначит векторы. Но не только.

«Да, мы за разработку генплана, но я не раз повторял: он должен сопровождаться стратегическим мастер-планом, понятным для всех. В нем учитывается стратегия развития жилья, инфраструктуры, дорог, соцобъектов. Тогда будет понятно, куда движется город», – выступил архитектор Александр Деринг.

Его коллега Станислав Зенков в разговоре с «Толком» и вовсе предложил вернуться к разработке детальных планировок микрорайонов: «От проекта планировки одного квартала он отличается тем, что прорабатывает развитие нескольких территорий. В том числе планирует дорожную сеть – перекрестки, которые связывают эти жилмассивы. Это все было, а сейчас просто упразднили».

Чтобы решить эту задачу, городской администрации надо переформатировать работу сектора по архитектуре и строительству, продолжил Деринг, усилить роль и ответственность главного архитектора города. Возможно, считает он, необходимо выделить отдельный комитет по градостроительной политике для исполнения стандартов, заложенных минстроем.

«Это должен быть проектный офис при администрации, который будет заниматься стратегическими и текущими вопросами. Тогда будет понятно, где поставить высотное здание», – пояснил Деринг.

Мысль подхватил Игорь Лузанов, директор алтайского филиала Сибирской генерирующей компании (СГК): 

«Мы не видим, куда нам развиваться. Потому что ресурс у нас есть — удачно расположенные источники электроэнергии ТЭЦ-2, ТЭЦ-3. /…/. Нагрузки – это наша заинтересованность, наши объемы производства. Но мы должны быть готовы подключать новые кварталы. /…/ Надо строиться вверх, а не вширь. Потому что это наша эффективность: можно использовать имеющиеся коммуникации и земельные коридоры».

Не упустили проблему и транспортной доступности. «Надо проектировать развитие дорожной инфраструктуры города. Мы считали с «Алтайкоммунпроектом», что на это нужно выделять 120 млн рублей. Прямо сейчас. Вчера, позавчера! Рисовать эти развязки в конце ленточного бора, где ТЦ «Волна», на ул. Челюскинцев и в других местах».

Общественник и историк Данил Дегтярев добавил, что подход к высотному строительству только с экономических позиций однобок:

«В городе живут люди, и им нужны не только удобные квартиры и вид из окна. Это должна быть комфортная среда – общественные пространства. /…/ Я согласен: город должен расти ввысь. У  нас массивы ветхой застройки. Почему-то из генплана в генплан кочует идея Обского бульвара,  но она не реализована.  /…/ Я был бы рад, если его архитектурным символом станет 30-50-этажный дом. Тут никакого конфликта с исторической постройкой не будет. И таких районов в городе немало».

Все упирается в финансы

По итогам круглого стола стал понятен простой ответ на сложный вопрос: «Где и как строить высотки». Надо готовить градостроительные документы. Однако выступление депутата гордумы Евгения Носенко «спустило на землю» выступавших до него спикеров. По его словам, исполнять пожелания застройщиков в предложенном объеме попросту некому.

«Правильно заявляется, что нужен проектный офис. Он есть у Боженко [замруководителя муниципального казенного учреждения «Архитектура города Барнаула», занимается проработкой проектов планировок]. Сколько там человек работает? На пальцах одной руки можно пересчитать. /…/ Что нужно? Нужны другие ресурсы. Мэр города Вячеслав Франк готов изыскать хотя бы 50 млн рублей на этот вопрос. Это немного, но больше, чем 8 млн (стоимость разработки генплана, который приняли в 2019 году. – Прим. ред.).

Носенко настаивает: в сложившихся экономических и законодательных условиях город не справится со всем объемом работы. «Мы не можем позволить себе построить школы – их возводят за не барнаульские деньги. В центре не построили ни одной за последние 11 лет. /…/ 2,5 га под школу в центре невозможно найти технически без расселения – без закона о реновации. А кто будет им заниматься? Москва может себе позволить расселять. А у нас кто это будет делать? Вопрос остается открытым».

А еще открытым остается вопрос: для кого строить квадратные метры? Андрей Полюго, генеральный директор «Росводоканал Барнаул», говорит, что нагрузка на сети ресурсовиков не растет. Это значит, что людей в городе не становится больше.  

«Водоканал может обеспечить город на 40% допобъемами. Но мы и энергетики видим: объем потребления ресурса не увеличивается. Идет переток жителей. Вопрос – а кому мы строим? Если мы не будем развивать город с точки зрения экономики, то скоро строители отсюда уйдут, потому что никто не будет покупать их квартиры». 

В разговоре с «Толком» Антон Воробьев еще раз подчеркнул: не стоит возлагать огромные надежды на поправки в текущий Генеральный план. На самом деле они носят косметический характер. «Многие проблемы связаны с тем, что в городе нет перспективных схем жилищного строительства. Это самостоятельный документ, и мы его подготовим, потому что надо понимать, как развиваться  муниципальному образованию».

ТОлк