Секреты бизнеса

Кoмпaния «Бaрнaулкaпстрoй» (БКС) зaмoрoзилa стрoитeльствo всex жилыx кoмплeксoв, рaспрoдaлa пeрспeктивныe зeмeльныe учaстки, a ee дaльнeйшую судьбу сeйчaс рeшaeт спeциaльнaя кoмиссия. 26 янвaря 2020 гoдa кoллeгия прoвeлa пeрвoe сoбрaниe, oднaкo пoдрoбнoсти встрeчи пoкa нeизвeстны: гeндирeктoр «Бaрнaулкaпстрoя» oт кoммeнтaриeв oткaзaлся. Впрoчeм, кaк стaлo извeстнo , oт труднoстeй БКС мoгли избaвить eщe oсeнью 2020 гoду: тoгдa стрoитeльнoe сooбщeствo прeдлaгaлo кoмпaнии (кoтoрaя зa пoслeдниe шeсть лeт смeнилa пять рукoвoдитeлeй) сoвмeстнo зaвeршить дoмa-дoлгoстрoи. Пoчeму дeвeлoпeр oткaзaлся oт пoмoщи, oкaзaлся нa грaни крaxa и чтo будeт с дoльщикaми, которые уже купили квартиры в замороженных ЖК?

Причина № 1 – судебный спор с подрядчиком

Проблемы у «Барнаулкапстроя», который принадлежит администрации города, начались в 2017 году. Годом ранее – в 2016 – крупнейший застройщик Алтайского края «СтройГАЗ» был признан банкротом и бросил все свои площадки. Больше года «скелеты» домов «мозолили» глаза жителям, а сотни дольщиков в это время бегали по кабинетам мэрии и стучали во все двери.

В результате администрация решила, что «вытягивать» дома обанкротившегося «СтройГАЗа» (на ул. Папанинцев, 119, Павловском тракте, 297 и 291) будет «Барнаулкапстрой». Но сама компания дома не достраивает: она привлекает к работам подрядчиков. Так на проблемные объекты зашел «Сибресурс».

Для завершения ЖК на Павловском тракте, 297, «Барнаулкапстрой» взял кредит на 250 млн рублей, еще 75 млн рублей БКС вложил из собственного бюджета. Дом сдали в 2018 году, а все силы и средства бросили на соседний объект – Павловский тракт, 291 (ЖК «Олимпийский»).

Его должны были завершить в 2018 году, однако срок сдачи неоднократно откладывали. Сначала это объясняли изменениями в проектной декларации. Застройщик «нарастил» этажность дома и увеличил его площадь на 10 тыс. квадратных метров, чтобы продать больше долевок и так «отбить» строительство. Но затем стало известно, что на завершение проекта не хватает 70 млн рублей, и отчасти, по сообщениям мэрии, в этом был виноват подрядчик «Сибресурс». Якобы он взял аванс, но работы так и не выполнил. Из-за этого все отношения с компанией разорвали.

«Принято решение отказаться от услуг подрядчика – организации «Сибресурс», задолженность которой перед «Барнаулкапстроем» составляет 57 млн рублей», – так сказал глава Барнаула Вячеслав Франк на рабочей группе в марте 2020 года.

Достроить дом мэрия попросила другого инвестора – Андрея Комякова (он владеет компанией «Строительная перспектива»). Бизнесмен вложил в объект почти 70 млн рублей. После этого «Барнаулкапстрой» подал в суд на «Сибресурс» и потребовал вернуть не 57 млн, как подсчитал глава города, а более 80 млн рублей. 

Причина № 2 – стройки заморожены

С этого момента проблемы как домино начали цепляться друг за друга и сыпаться одна за одной. Весной 2020 года (после разрыва контракта с «Сибресурсом») БКС заморозил строительство ЖК «Парковый» (ул. Парковая, 71) и «Клевер-парк» (на ул. Советской Армии, 83 и 83а). Сейчас решают вопрос о консервировании площадок (эти работы необходимы, чтобы сохранить недострои от негативного воздействия окружающей среды). При этом продажи квартир в обоих ЖК «Барнаулкапстрой» давно не ведет.

«Пока строительство не идет, квартиры мы не продаем, чтобы не было обманутых дольщиков. Как только найдем инвестора, так сразу начнем ускоренно продавать», – в ноябре 2020 обещал генеральный директор компании Сергей Шумов.    

Причина № 3 – долги

Не стоит забывать и о долгах «Барнаулкапстроя». Чтобы рассчитаться с Андреем Комяковым за достройку ЖК «Олимпийский» (напомним, это 70 млн рублей), девелопер отдал ему два земельных участка, на которых сам планировал строить дома. Речь идет о площадке на ул. Советской Армии, 75, и на ул. 6-й Нагорной, 15г/2. Но даже после передачи этих участков «Барнаулкапстрой» остался должен предпринимателю.

В январе 2021-го компания выставила на продажу офис на ул. Папанинцев, 114. Деньги могут пойти в счет оплаты долга, считают барнаульские строители.

«Говорят, у компании есть активы, которые можно распродать. Правда это или нет, ликвидные они или нет, не знаем», – отмечает исполнительный директор Союза строителей Вячеслав Ширшов.

Причина № 4 – смена управленцев

За последние шесть лет компания сменила пять руководителей. С 2004 года БКС возглавляла Зинаида Герасимович. С 2015 года «рулил» организацией Сергей Демин. Он проработал в «Барнаулкапстрое» до 2017, а потом его назначили на пост вице-мэра по строительству и земельным отношениям.

Несколько месяцев обязанности гендиректора исполнял главный инженер Александр Жеребцов, с февраля 2017 кресло директора занимал Дмитрий Каркошкин.

В марте 2019 «Барнаулкапстрой» возглавил Александр Канаков. В феврале 2020 года его задержали за взятку (в ноябре приговорили к четырем годам лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии строгого режима и штрафу в размере 15 млн рублей), а в марте арестовали и Сергея Демина. Его также обвиняют в получении взятки, но решения по его делу до сих пор нет. С марта 2020 года «Барнаулкапстроем» руководит Сергей Шумов.

Проблема компании как раз в том, что она не принадлежит одному бизнесмену, считает Вячеслав Ширшов. Поэтому руководитель заинтересован лишь в собственной выгоде, но никак не в будущем фирмы:

«Работают внешние менеджеры. Вот почему-то у Гатилова (Юрий Гатилов, руководитель компании «Жилищная инициатива», – прим. ред.) нет таких проблем. Административная «телега» как была неповоротливой, так и остается. Это система «не мое». Один пришел, другой пришел, посидел, поработал. Во времена Герасимович это был крупнейший застройщик, было почетно с ними работать, и «Барнаулкапстрой» сам выбирал, с кем заключать контракты. Сегодня ситуация поменялась, их никто не выбирает. Впрочем, разваливались даже империи, а тут одна компания». 

«Пузырь» лопнет

Все эти причины и привели к тому, что дальнейшую судьбу компании сейчас решает рабочая группа при администрации города. О чем договорились учредители, специалисты профильных ведомств и представители «Барнаулкапстроя» на заседании 26 января, пока неизвестно: amic.ru отправил в горадминистрацию запрос, но на момент публикации ответа не получил.

Вячеслав Ширшов не исключает, что компанию могут закрыть. Однако, по его мнению, также существует вероятность, что мэрия все-таки бросит все силы на спасение старейшей строительной компании Барнаула.

Руководитель БКС Сергей Шумов пока от комментариев воздержался (по просьбе мэрии, как он сам отметил). Но за день до собрания (25 января) Шумов сообщил, что оно будет посвящено достройке ЖК «Парковый». Предположительно, собираться рабочая группа будет раз в неделю. 

«Пути решения проблемы мы изложили на совете директоров, у нас есть свое видение», – отметил Сергей Шумов.

Представителей саморегулируемых организаций на заседание не позвали. Хотя у них давно были реальные предложения, как завершить жилые комплексы.

«Мы предлагали тройственный союз – Союз строителей, СРО «Алтайские строители» и «Барнаулкапстрой». Мы были готовы собрать команду из небольших компаний, частных фирм, 10-20 организаций разного направления: кто-то электрикой занимается, кто-то сантехникой, окнами. В конце концов через год-полтора «пазл» будет собран. Могли бы скомплектовать такую бригаду, которая и стала бы подрядной компанией в ЖК «Парковый». Оплата была бы за счет «Барнаулкапстроя» (который возводит этот дом по проектному финансированию). Для банка нет разницы, какому подрядчику оплачивать», – рассказал Вячеслав Ширшов.

Однако «Барнаулкапстрой» от такого предложения отказался. Как пояснил Ширшов, компания рассчитывала, что сможет привлечь подрядчиков с помощью аукциона. Сумма, которую предлагала компания за завершение ЖК «Парковый», составила 170 млн рублей. Однако желающих не нашлось. А потому крупным застройщикам края совсем скоро могут предложить бесплатно забрать площадки «Барнаулкапстроя» и достроить дома (как это было с Павловским трактом, 291). Но они никому не интересны, уверен Ширшов.

«На обсуждение со строителями ситуация «Барнаулкапстроя» выносилась, но ничего не было решено. А потом, когда «пузырь» лопнет, скажут: «Чтобы социального взрыва не было, давайте, строители, помогайте, достраивайте». Не знаю, как им помогать, они сами не хотят, чтобы им помогали. Помогают тем, кто что-то делает. Надо же понимать, что все объекты (ЖК «Парковый и «Клевер-парк», – прим. ред.) начаты, там надо делать ревизию. Кроме того, потребуется увеличивать сумму сметы. Да и за это время со стройплощадок могли что-то унести, сломать. К тому же гарантийный ремонт сданных объектов будет лежать на фирме, которая все это будет заканчивать. Кому нужны чужие проблемы?» – говорит Ширшов.

Руководитель «Строительной перспективы» Андрей Комяков еще осенью 2020 года сообщил amic.ru, что больше помогать «Барнаулкапстрою» в достройке объектов он не намерен: 

«Дураков таких больше нет. Достраивать его (ЖК «Клевер-парк», – прим. ред.) без дополнительных инвестиций со стороны государства или Фонда дольщиков бесполезно. Это нерентабельный проект».

Что будет с дольщиками?

В ЖК «Парковый» заключено 116 договоров долевого участия. Однако эти деньги девелопер не получил. Дело в том, что проект возводят по проектному финансированию, то есть средства на стройку выделяет банк. Деньги дольщиков лежат на счетах эскроу. Поэтому если компания будет ликвидирована, банк вернет дольщикам их деньги.

Сложнее дела у покупателей квартир в ЖК «Клевер-парк». По информации руководителя Госинспекции Олега Веремеинко, у этого объекта 117 дольщиков. Так как ЖК начали возводить без проектного финансирования, то граждане отдали деньги застройщику. У них есть надежда либо на разрешение ситуации (силами мэрии), либо на Фонд защиты дольщиков. С каждого ДДУ по «Клевер-парку» «Барнаулкапстрой» делал отчисления в эту компанию. Если (!) БКС станет банкротом, то Фонд либо будет завершать проект, либо выплатит дольщикам компенсации. Какой из вариантов применить – решает сама структура.